形見分けの品を搬送

家を買わないかって

義務づけられることから、一戸当たりの面積が広く必要なファミリー中心の住宅供給が優先される。加えて建物や設備のメンテナンスのことを配慮すると自走式の駐車場が計画条件となり、駐車場部分と建物部分とで容積率を最大限有効に使う計画が生まれる。必然的に建物の形態は塔状または板状の高層、または超高層にならざるを得ない状況があり、結果として多摩センター駅周辺の景観はマンハッタンのように林立するマンション群と化している。
その時、多摩ニュータウンは多摩の中核都市として、大都市圏ネットワーク都市(衛星の一つとして確実に位置づけられることになる。いや、都市とは敢えて言わない)そうならなければ今後建設されるマンション群の行く末が不安で仕方ないというのが正直な感想である。

これらの帳簿価額が相続勢いよく高層マンション化している状況を見ていると、建物管理経費や修繕費用のランニングコスト確保の必要性が確実に増加してくる。ランニングコストは、そこに居住する世帯の定期収入に期待する必要があることから、居住世帯の高齢化などにより維持管理費用が滞っては建物保全は難しい。悪くすれば疲弊するマンション群という評価

を受ける結果ともなりかねない状況である。そうあってはならないとすれば、維持管理を支える個人の財布に期待していくしかないのである。
つまり、人口は常に新陳代謝し、高齢者と若い世代の住み替えを潤沢にして行く住宅ストックの循環が必要で、その為にはや高齢者が住み移れるコンパクトな住まいが必要なのだと痛感するのである。
はり、産学との連携ベッドタウンとして生まれた多摩ニュータウンを活性化させるためには、人口増加を支える環境要素がさらに必要である。一つが産業基盤であり、今ひとつが教育や研究施そのとりわけ今後の日本の産業構造がグローバル化の中で、設の充実である。通信やサービス産業にシフトしていくことから、多摩ニュータウン内での人材育成や就労環境の充実は住宅と並行して誘致および整備する必要がある。

安心して子育てが出来ること

幸い、多摩ニュータウンには初期段階からをはじめ九大学が開校している大学が誘致され、旧称東京都立大学首都大学東京アカデミックな環境がこうした大学での研究や修学に関連する人口も定住人口となるが、多くの先端企業進出の追い風にもなるもので、多摩ニュータウン居住者の就労先とも重なり相乗効果を生み出す人口を呼び込むためには魅力ある都市作りが欠かせない。
その為には多摩ニュータウンの魅力を最大限に活用することになる。

都心部とのアクセス環境の改善として自動車道路の整備やモノレールを初めとする公共交通ネットワークの充実、多くの公園や丘陵地形を活用したレクリエーション機能、さらにはサンリオピューロランドやラフェット多摩など広域的に利用さのアミューズメント施設やアウトレットショッピングモールの存在など、れる施設をアピールして来訪者を呼び込み、総合的に多摩ニュータウンの魅力を来訪者に定着させることが大切だ。

どこのニュータウンでも行えるはずで、こうしたニュータウンの魅力づくりは、私の関係した各地のニュータウンでも、遠州浜団地ならば、浜松市郊外の海浜に面した海浜海のリゾートに特化した環境でのレクリエーションとリゾート機能を高めた住宅供給や、整備で魅力あるニュータウンに変貌させることが出来るし、山間に開発した日立市の住宅地は企業の研究機関と一体にしたリサーチパークに変身させることも可能であろう。また千葉ニュータウンのように農業用地に隣接するニュータウンでは、農業と共存するブロジェクトを推進して農への就労環境の確保と地産地消をベースとした環境共生都市への再編も可能である人口や世帯数の減少社会で求められるまちづくりの要素は、そこに楽しく住み続けられ基盤整備が整ったニュータウンという環境を生かして個性的なまちる環境づくりであり、づくりが推進されれば、自ずとまちは活性化するものだと考えている。

日本のニュータウンを知る衰退をしてしまう基本的に自らの魅力をつかめていない所であり、個性的な魅力を見いだニュータウンは、して、修学と研究環境のある魅力あるニュータウン再生に取り組んでいただ産業と就労·きたい多摩ニュータウンには産業と大学がある。拠点駅をベースとしたオフィス群、幸い、町田市域には軽工業や大規模店舗が張り付き、幹線道路沿いには量販店が店舗展開するうした大型店舗は広域的な集客を意識しており、多摩ニュータウンに居住する有能な人材

と良質な住環境での生活を享受する目的で事務所機能も集積しつつある。
また、大学は有能な人材に多摩ニュータウンを知らしめる場でもあり、在学中に住み慣れた多摩ニュータウソに引き続き居住する研究者も多い。日本では少ないが、欧米では大学町もあるなど大学と都市との結びつきは重要だ。また、日本のニュータウンがベッドタウンであることから、住宅の集積は住宅産業を活性化させる。
住宅の維持管理、リフォーム、増改築などの産業は基幹産業となりうる。
とりわけ高齢化などでの住宅改造は今後も増え続けるし、バリアフリー住宅の少ない多摩ニュータウンでは、利用されなくなった賃貸住宅の総合的なリフォームなど、建物のコンバージョンビジネスにも結びつく。こうした住宅産業の台頭も地域に定着する人口を増やし、住み続けることが出来る多摩ニュータウンを育てることになり、結果として社会的な評価も高くなると考えている。
今後の都市は多くの機能が1カ所にあるのではなく、個性的な市街地が連担するネットワーク型の都市が台頭すると考えている。
人間生活にとってネットワークの基本は、住学ぶ憩う働く遊ぶが適度に連携した都市が望ましいわけで多摩ニュータむウンにはそれにふさわしい要素が集積している。

保証金に関する確認書

都市公団が提唱した多摩ニュータウンの基本テーマが住む、憩う、学ぶ遊ぶ働く、であったことを重ね合わせると要素についても、アミューズメント施設やレジャー施設の充実が整い始めており、総合的な町の様相を示している。このような環境が多摩ニュータウンにある限り、魅力的な都市であり続けることができよう。
自治体の横の繋がり多摩ニュータウンが四市に跨っていることの弊害は、市バスなどの交通のネットワークにも見られるが、多摩ニュータウンの重要な問題の一つである市バスの運行は各市の市民サービスとして四市共に行われている事業であるが、多摩ニュータウンの位置付けは各市によって大きく異なっており、とりわけ町田市や八王子市域での多摩ニュータウンエリアは辺地でもあり、サービス対象区域になるには相当な期間が必要である。

つまり、八王子市や町田市での多摩ニュータウン区域は市の中心から離れ市バスのサービスが受けにくい地区と言っても過言ではない。た僻地であり、それに引き替え、多摩市内のニュータウン部は市域の六割なのだから、当然のように多摩ニュータウンを中核に市バスが走る。

残念ながら多摩市の市バスだから多摩市のエリアを越しかし、えられないテリトリーが定められており、八王子市にも稲城市にも踏み込まない行儀のいい運行が行われている多摩ニュータウンは四市の部分を寄せ集めた都市である。
住宅団地地形的にも土地利用的にも明確に輪郭が描ける生活エリアであるにもかかわらず、横に連結するコミュニティバスのサービスがない。八王子市や町田市のサービスが難しければ、多摩市の市バスが運行すればいい。税金の使い方に問題があるというならば、各市が人口に併せて経費を負担するなど平等になるようなサービスをすればいい。頭は使いようである。融通を利かすことは出市バス来るはずで、を守る必要もない。地域バ何もかたくなに限定的な広域的なとして民間のバス会社に四市で委託すれば良い。
市バス結局はであっても民間のス

バス会社に代行してもらっているのだから、四市で話し合って市民サービスを向上させることをすればいい。行政の負担は変えないで、市民サービスの向上を図ることが様々な分野で出来るはずである。
すでに行政域を超えて利用されているのがゴミ処理場や火葬場などの共有施設によるサービス、市民向けのプールなど施設利用のサービスは広範囲に利用できるようになっただし、市民とそれ以外で価格差を付けている施設もあるが、ている。利用圏域を考えれその差を付ける必要もない。
たとえそれが市民の税金を使い整備したものとしてもば、福祉施設や公民館などの共同利用を押し進めた場合は説明も付く。図書館や体育施設、すプール利でに図書館利用は東京都の図書館とも連携して相互利用の拡大を進めているし、用なども始まっている。こうした市民向けのサービスを利用者側のニーズに沿った考え方でネットワークすると多様な施設が共同施設利用できるようになる。
こうした改善は行政内部でも検討が進んでいるとは思うが、市民からの要望や行政同士の横の関係を深める中で充実させることが出来るものだと考えている。

贈与契約書の例

空き家除去費補助金

従って、そのマンションはゴーストマンションへと転落するのである。とりわけ定期借地マンションで期限満了近くの管理組合の実態はどうなるのか想像するのも恐ろしい。使わなくなったマンションは自分だけの意志で、戸建て住宅のように解体して敷地だけにすることも出来ないから、管理費や修繕積立金を捻出するために賃貸活用するのが普通であろう。空き家が増加すると、そうした賃貸物件も増えてくるから次第に家賃相場も低下する。
平均で空き家が二割もあるような状況では、賃貸マンションによっては空き家が半分などと集中している地区も生まれてくる。過疎化も問題だが、居住していないマンションが増えることももっと問題で、維持費の掛かる収入を生まない資産はマンション所有者を苦しめる環境や建物そのものが良い条件のマンションであっても、コミュニティがしっかりしていないマンションも次第に人気を失う要素を持っている。
空き家の増加は犯罪の多発を生安全や安心が価値を生む時代になる。み、おそらく将来のマンションは砦である。
コミュニティがしっかりしていないと、いくらセキュリティを厳重にしてもコストばかり掛かって決して安全安心は確保できない。たとえば大規模マンションの管理は大規模なだけに抜厳重にすればするほど管理コストは膨大化する。社会経済が資産の循環で動け道もあり、くようになる時代に、維持管理費用の増加するマンションは敬遠される。将来のマンションは相互に競争する時代になる。
隣同士のマンションが安全安心を競う居住の価値を価格ではない評価で選択する時代が来る。
もちろんが、し、賃貸住宅などでは家賃が相場より安いことが空き家を発生させない条件になるが、その頃の家賃は相当こむやみに高いアパートも敬遠される。これから10年もたたない内にマンなされていて、ションの価値基準は大きく変化すると予想している。世帯が減れば空き家は増え、家賃相

場は下落する。低迷するのではなく下落するのだ。
家賃相場は、結局はマンション利用者の人気度で決まる家賃が一般的になり、同様に分譲マンションの中古価格も人気度で評価され、人気のないマンション価格は下落する。
その時、現状のマンション購入者は購入価格と中古価格との差額に愕然とするだろう。都市機構による分譲マンションの建て替えが行われている。ニュータウンの南大沢では、に分譲された三三戸の団地がそっくり再建された。

預貯金等の名義変更贈与続いて一九八九年平成元年平成11年建設の二つの団地が再建中である。高々、一五年ほどの建物が解体され0年建替を余儀なくされている現実が多摩ニュータウンにはある。ここには重大な建築瑕疵が報道により全国に広まった。存在しており、コンクリートの建物をそっくり建て替えるな前代未聞の出来事が身近で行われている。
どと言う瑕疵は私の知る限り初めてのことで、建築に瑕疵は付き物で、建設後発見された不備な部分を無償で修繕することを義務づける瑕疵保証がある。
修繕が前提で、建替など視野には入っていないのだがこれは都市機構旧都市公団はそれを受け入れた。事の起こりは当初からの雨漏りや隣戸からの音の貫通などの問題から始まった。
コンク巣が入っている状態がひどく、外部に露出している部分から雨が浸リートにジャンカ

隣との壁にコンクリートが詰まっていないので、漏れが激しいなど、み込んでくる。トラブルは多発していた。建設当時はバブル景気真っ只中。建設に携わる職人は少なく海外か多くの未熟な職人が出入りした。
建設ラッシュが資材調達を難しくしらの応援を含めて、そんな時代に約五00戸の住宅を111年間で建設した。て価格も高騰した時代である。こうした建設状況は当時どこも同じだった。まず、最初に三三戸の団地が建替られた。足かけ11年ほどの転居生活を経て新居に再入居した。
基礎を残しての改築という方便を使った事実上の建て替えは、入居者にとっては新築同様であり、対外的にも新築であった。築一五年の建物が新築になったことで、入居者の不満は少ない。

ユーザーが決まってしまえば経営リスクはありません。

それも問題発生の初期段階に建替が決定した経緯もあり、都市公団との交渉時間も少なかったことが、再入居率の高い再建となった。同時期の他の団地でも瑕疵問題が発生していた。一方、調査を重ね修繕で改善可能だという都市公団の申し出と管理組合側の意見が対立し問題が長引いていった。しかし、そこに生活しつつ問題を解決するという立場にいる居住者の辛さは想像を絶する。折から各地

新築同様であり、対外的にも新築であった。築一五年の建物が新築になったことで、入居者の不満は少ない。
それも問題発生の初期段階に建替が決定した経緯もあり、都市公団との交渉時間も少なかったことが、再入居率の高い再建となった。同時期の他の団地でも瑕疵問題が発生していた。一方、調査を重ね修繕で改善可能だという都市公団の申し出と管理組合側の意見が対立し問題が長引いていった。
しかし、そこに生活しつつ問題を解決するという立場にいる居住者の辛さは想像を絶する。
同族会社を設立(すでに同族会社がある場合は折から各地で地震災害が重なり、関東への震災が発生する前に移転したいとする入居者も現れ、売却して移転する世帯も現れた。建替か修復かが争点となっていた。ここでの問題は、たとえ基礎を残していても再建は新築と同様な安心感を生む。しかし、修復は瑕疵が隠れているかもしれないと言う不安を塗り込めてしまうように居住者には映る。居住者は再建を望み建設業者側は修復を主張する。とりわけ同じ団地内で棟によって再生方針が分かれる場合はさらに問題は複雑を極める。ここで問題を整理しよう。一つは、不動産価値としての評価である。
再建と修復では中古と新築の差がある。修復では瑕疵が隠されるのではないかという不安が残る。二つには、例え中古であっても普通の瑕疵物件に比較して不動産価値は落ちる。三つには、総コストである。今後の調査などのコストと再建コストは変わらないと言う現実である。当事者間争いの中心が不動産的な評価に原因するものではないかと思わの争点を耳にしていると、れてくる。

どの争点も不動産の価格に関わる評価の別れで、住み続けることを前提にした議論ではないように聞こえてくる。建て替えるか修復かは純粋に建築技術の問題で、建物が建設当時の技術基準に照らし合わせて同等な修復が可能かどうかの判断である。

田舎暮らし

出来なければ建て替えだし出来るならば修復になる。不動産価値の問題は別物である。しかし、居住者には収まらない気持ちもぁる。それは不動産が現金化できるものである限り結末は見えない闘争のように思う。住宅の余剰が顕在化してくる中で、建物が利用価値として評価されるようになると、修復であろうと建て替えであろうと、100年以上も使いこなせれば当初の一五年の推移はそれほど問題ではなくなる要素である。
大切なのは、問題を長引かせないで技術的な真を問い、新たな居住する場として使い続けることが大切である。とはいえ、人間の欲は収ほらない。

注記ニュータウンの未来(一五)秋元孝夫著(多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議)ニュータウンの未来(一六)秋元孝夫著(多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議)

多摩ニュータウンの未来を読む

未来予測の視点都市の骨格を見直す都市の未来を占うのに、ニュータウンは分かり易い回答を与えてくれる。
少子高齢化の現象は、同一世代が集中して流入したニュータウンには顕著に現れ、学校の統廃合の一方で高齢者施設の充実などの課題が浮かび上がる。
住宅不足に後押しされ建設された大規模団地は同一規格の住宅群で、多世代が混在するには住まいが固定的で理想的なコミュニティは形成しにくい。結果として、同一世代が集中して問題が集中する歪なコミュニティの大きな固まりとして地域に影響を及ぼすようになる。
また、市街地を歩車分離するために近隣住区理論とラドバーンの理論を高低差のある地形にダイナミックにあてはめたものだから、結果として段差のあるヒューマンスケールを越えた市街地が出来上がってしまった。
大規模な都市構造のあり様は、明確に土地利用区分に併せて大規模公営住宅や機構賃貸住宅群と言った社会的に限定されたコミュニティが形成されたことにより、多様な価値観の共有するコミュニティミックスが発達せず、地域内での偏りのあるコミュニティが生む問題を浮き彫りにさせしてきたまた、大規模公園や市街地を区分する緑地の連続や集積は、必ずしも景観の美しさや良好な環境をもたらすものではなく、防犯や維持管理の問題を生みだしたし、丘陵地という高低差のある地形を利用した明解な歩車分離の構造は、コンビニのようなロードサイド施設の誘致を妨げ、身近なバス利用も階段や急なスロープなくしては利用できない不便なものにしてしまった。
親の含み益を移転しこのように、大規模にダイナミックに開発したことによる弊害、それに加えて大規模に短期間で供給した均一な住宅、そして持ち家、借家という性格の異なる歪なコミュニティを生み出した事実を見逃せない。団地群を形成させたことにより、こうした都市の構造を今後どのように改善することで良好な市街地に再編できるのか多摩ニュータウンに与えられた課題は大きい。われわれ多摩ニュータウン住民にとって、これらの課題を一つ一つ解決して行くことで多摩ニュータウンの未来が拓けると考えている。我々は新たな都市の姿を求めて再編を始めなければならないときに来ている。
改めて都市を見直し、未来の多摩ニュータウンを創るためのコミュニティのあり方、住まいや環そしてそれを支える経済について持続可能な都市経営が可能な新たな仕組みを見境の姿、出すことが必要になっている。その仕組みを多摩ニュータウンに居住する市民や専門家が結集して、解決策を探ろうと考えている。専門家のみならず居住者、行政、外部からの応援団などを結集して、新たな多摩ニュータウンを共に創り上げてみるつもりである。

多摩ニュータウンに対するこうした試みは、未来の多摩ニュータウン住民のために役立つのみならず、様々な地域でまちづくりに係わる人々の参考になるものだと思うし、現実的に起こっている事象について解き明かすことで、同様な問題を抱える地域でのまちづくりの参考になると考えている。たとえば建設後三五年を経過した、住宅面積が三0平方メートル台の一五00戸の公営

住宅がある。
隣接して五○平方メートル余りの三八五0戸の公団賃貸住宅が一団を成してその賃貸団地に組み入れられたような配置で六四〇戸や八八0戸の分譲団地が再生おり、を模索している。このようにすでに三五年を経過した住宅団地群には解決すべき問題課題が山積している。
とりわけ、公営住宅制度や公団の賃貸住区制度などの既成施策では、高齢者や低所得層の集中といった偏りが地域のコミュニティを疲弊させる問題として顕在化しており、地域のみの問題として解決することの出来ないものとなっている。
それは国の法的な改正も視野に入れた総合的な取り組みが必要になって住宅政策上の課題でもあり、このままでは公営住宅には高齢者が集中することは必至だし、大規模すぎる住宅ストッ安易に家賃を下げれば貧困世帯をさらに集中させるこクは次第に空き家を増やしていき、とにもなる。

同族会社を設立(すでに同族会社がある場合は

緊張して怖い

パリも同様で、社会資産としての都市住宅の蓄積が使われているからこそ都心の活性化が保たれる。それに対して東京の土地利用は低密度で、唯一のチャンスであった戦災復興も大規模な土地活用計画の実施には及ばず、農地解放や小規模宅地の優遇措置などで、小規模地主の経済活動を優先してきた。だから、土地をまとめて再開発するマンション利用などの共同化、不燃化の動きは鈍く、土地の細分化が優先される宅地分譲に終始し、建物も木造の簡易な建物を誘導し短期間での更新を余儀なくさせた。
結果として都市基盤を形成するような土地利用は進まず、良質な都心居住を支える環境整備は整わなかったという歴史があるそんな中で、国は今になって都心居住をもてはやしてはいるが、全て都心部にある工場跡地など企業用地の活用や、公的資金を投入した再開発による住宅供給しか方法がなく、結果として高額なマンションとして新規供給する住宅でしかないのが現実である。

これではとても都心の居住密度を上げることは出来ないし、普通の人が定住することによる効果が出るまでには時間が掛かりすぎるしかし、相変わらず第六次マンションブームは続いているが、都心部の住宅投資はそろそろ終焉を迎えそうだと耳にする。とりわけ都心でのファンド系の動きが収まりつつあるということから、都心回帰の動きも安定期に入る予兆がある。

こうした動きは多摩ニュタウンにおいても完成後の売れ残り物件が出始めており、供給はすでに過剰気味であるようだ。三〇歳代後半から四0歳代前半の住宅取得熱はバブルの勢いを彷彿とさせるほど熱かったが、そろそろ金利上昇や税の優遇措置の廃止など、購入意欲をそぐような状況もあ

り、買い一辺倒だったマンション供給にも息切れ感がしてきた。

遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)買えるから買うという短絡的な発想で、家賃より安いローン支払額が将来の不動産価値や人生設計を左右させることを安易に決めてしまうような買い物がまかり通ってきた人生の最大の借金を抱えて、最大の家族人員に合わせた住宅規模を購入する。長期ローン低金利「万がを組んでしまう。という悪魔のささやきに、1抹の不安を抱きながらも、一の場合は親の資産が……」。パラサイトの甘えは根底に潜んでいて、無理を承知でよりよい住宅に夢を託す買い方がまかり通っていた。
耐震偽装もこうした購買意欲を失わせるものではあったが、すでに団塊ジュニア層の住宅も含めて住まいのニーズは満足されたのだと判断している今後はゆっくりと引き潮の時代が始まっていくことになるが、新耐震以降の長期活用可能な共同住宅が、未来の都市の資産として活用されることになることで、将来の豊かな居住を約束しているものだということを改めて理解して、長期に渡る都市経営のありかたを考えることをしよう。
われわれは漸く都市の住宅ストックを前提にした都市再生の起点に立っているのだ。とりわけニュータウン開発という都市資産形成の為に大量の資金投入を受けて出来あがった都市基盤を受け継いでいくことができるのだから、このチャンスをものにすることは今を生きる者の義務とも言える。

短期譲渡所得

住宅ローンの怖い金利国の貯蓄動向調査では、毎年のように三〇歳代後半から四〇歳代前半の住宅宅地に対する負債が増大していることを教えてくれる。本来、家族の成長に会わせた住宅取得が平均同一世代の住宅ローンなどの借財は同一であるはず。しかし、的に行われるならば、実態はここ10年くらいで住宅などの負債が倍増しているのだ。
つまり住宅を初めて取得する一次取得世代の若返り化や借家よりは持ち家という志向の高まりが原因で、団塊ジュニア世代も含めた住宅取得年齢の拡大が背景にあるようだバブル経済の崩壊により負債を抱えた銀行をそれに加えて住宅取得金利の低下があり、救済すべく長期に渡るゼロ金利を続けた結果、借りやすい環境も生み出すことになった。

バブル経済は不動産バブルの負債を結果的に銀行に集約した格好になったが、銀行は基本的には利ざやで稼ぐ商売だから、その負債を取り戻すためには確実な借り手を捜さなければならない。そこで白羽の矢を立てたのが若くて返済能力のある住宅一次住宅取得層だった。

住宅団地国も事態を改善するためにと、とにかく銀行の支出である預貯金金利を抑え、さらに貸しやすくするために徹底した低金利政策をとり、借り手のいなくなった銀行を守ろうと必死になる。市場には低金利が次第に浸生前贈与の税の緩和措置、住宅取得控除の継続、透してきて、これまで見向きもしなかった個人向け住宅ローンを都市銀行が奪い合うようになった。住宅金融公庫からの借り換えの動きも激しくなり、低金利政策の結果で唯一庶民の住宅取得の手段だった住宅金融公庫の陰も薄くなり、平成一九年四月、金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構として改組し第一線の個人融資から手を引いた。

住宅融資が民間の手に渡ると、金融機関は毎月の支払いが少ない低金利の変動型の長期ローンを推奨することになる。銀行にとっては長期にわたって収益を確保し、収益を最大にするためには長期ローンに限る預貯金金利が殆どゼロである中で、確実に収入が見込める住宅ローンのお客様は上客である。
返済が滞って保証協会が返済額をも確保してくれるし、万一の団体顧客の死亡などにも生命保険は返済を保証してくれているのだから、銀行にとって絶好のお客様ということになる。

悠々白適

住宅金融公庫時代は抽選に選ばれなれれば融資が受けられなかったし、住宅の性能を確保するための公的な現場検査も義務づけられていた。しかし、民間融資には融資基準はあるものの中間検査などの資産価値を確保する方策はない。これは融資の考え方が変わったということに尽きる。現在の住宅取得の為の融資は個人への融資であり、建物の価値を担保にした融資ではない。だから建物の質は特に評価しなくても融資は成立する。どのような仕様で建築されようが、建物の価値を評価するのではなく、個人の返済能力を審査するシステムである。
本来、資産に対して設定される抵当権せいぜい購入価格の六割くらいが相当額だが、現実には100パーセントの融資が可は、能な状況である。これは、保険制度に支えられた融資システムによって作られた持ち家誘導政策に他ならない。だから、万が一破産しても建物だけでは返済ができない現実がある。唯一、返済が可能な方法は購入者が自殺するしかないという状況は悲しい。
民間ディベロッパーによる大量の新規住宅供給が展開され多摩ニュータウンにも現在、ている。
内容的に一次取得層と二次取得層に購入層が分かれる物件が供給されているが低価格を全面に出しているマンションは買いやすい価格に設定され、「家賃で払えるロがセールストークになっている。夢を抱いて住宅購入している世帯に水を差すのも気ン」の毒だが、住宅ローンには危険が孕んでいることを知ってもらいたいと思うのは、多摩ニュータウンで豊かに住み続ける方法を伝授したいからに他ならない。

都市と空き家事情今や住宅購入者の感覚は、ローンの額を家賃と同じと考えているようだ。
生涯、同額の家賃を払って行くと考えると同じであるが住宅ローンと家賃とは基本的な違いがあり、住宅ローンの場合は、一旦買ってしまうと家族の成長変化に住み替えなどで対応できないこ家賃より安いとを覚悟しなければならない。
遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)が住宅購入動機の大きな要因だし、売り手側もそれを強調する。「住宅販売会社では最長のローンを勧めますが、私は最短の期間を選ぶことをお奨めします。」が友人のファインナンシャルプランナー(FP)誠氏の言。長期になればなるほど金利分が増えるだけで払いやすさは生涯支払額を増額させるだけ、銀行の経営を助けるだけという意識が欲しい。そして、長期になればなるほど予測のつかない約束をしているようなものであることを知らなければならない。
平成一五年10月に五年ごとの全国調査である住宅·土地統計調査が実施され、平成一七年に結果が発表された。全国で住宅総数に対して111.11パーセントのその結果、空き家があると言う報告だった。それは世帯数に対しては一四パーセントほどになり、さらに増える傾向が続いている。
こうした空き家の発生は、これまで地方の過疎地に発生す

る空き家が問題になっていたが、今の空き家は都市部の空き家であり、あなたの隣近所の空き家が増加しているのである。
10軒に1軒以上が空き家になっている状況は、世界的に見ても尋常ではない。その空き家がどこに集中しているのかを紐解くのにデータでは、架空の話をしていても真実味が伝わってこないので、は語ってくれる。東京を中心とした七〇キロメートルの空き家状況についてのデータで見てみよう。
ちなみに多摩ニュータウンは二0-三0キロメートルの位置になる結論から言うと、都心部は都心回帰で空き家が少なくなったが、東京から一0S二〇キロメートル付近に集中している。
グラフで示した空き家の総数が飛び抜けて多いのが一OS一10キロメートル圏である。かなり市街地として高密度で、ゴミゴミしている密集地も多い。

遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)

遺言が見つからない

こうした状況を前提とした市民共生の取り組みができないものか、新たな広域連合の考え方を模索提案してみたい。二00六年には人口減少社会が始まり、九年ほど遅れて世帯数も減少し始めるが住宅の供給量は変化しないでそのまま増え続けるとどうなるのか。日本全体の住宅供給量の推移がこのまま続くと想定した場合、世帯数の増加が止まってからの空き家の数は急速に増加する。仮定ではあるが日本の住宅産業の生産スピドが落ちず世帯数が延びなければ空き家の数は約一五年間で倍増する。
当然、市場原理が現状の住宅バブルの勢いを思うと、働き、供給は抑制され需給バランスは保たれるが、今後の住宅需給環境が劇的に変化しなければ、柔軟にバランスを取ることができないことはまもなくある種の住宅バブル崩壊のような状況が来るように従って、容易に読みとれる。思えるのだ。

世帯数が増えなければ新規供給も必要なくなるのだが、日本の住宅産業の勢いは止まらないとすれば、その行き先はどうなるのか。
人口減少のない都心部では老朽家屋は整理され、再開発や密集住宅地の整序が進むと思われ、スクラップアンドビルトが続くだろう。人気がある一方、郊外の住宅地では新規分譲住宅に新規世帯が集中し、賃貸住宅市場が打撃を受け、未曾有の空き家を発生させる可能性が高い。
そしてさらに過疎地域や衰退する都市には空き家が急増してゴーストタウン化することも現実問題になるだろう。また住宅が飽和状態になると別荘のニーズが俄然出てくる。二地域居住などと国では提案しているが、豊かさの代名詞としての別荘族が増えてくると思われる。資金的にも時間的にも余裕のある世帯が顕在化すると、こうした世帯の別荘が生まれ始める。
国内だけではなく海外も含めてだが、西表島や竹富島に移住している人達も、こうしたニーズから生まれた現象かもしれない。

今後の都市の盛衰は統計からも明らかである。
国勢調査で都市規模別の人口推移を見ると人口一。0万人以上の大都市は今後も人口規模を拡大しそうだし人口一0万以上の都市も何とか維持できそうな気配である。

住民票(世帯全員)しかし人口が五万を切るとその推移は保証できず、将来的には人口規模を縮小せざるを得ない町も現れるだろう。盛んに行われている平成の大合併も、こうした小規模市町村を吸収して実態として消滅させる原因にもなり、統計の中からは消滅すこの場合、小都市はどうなるのか。どの様に対処すべきなのか。郊外に位置するニュ都市経営の舵取りは難しい。タウンも小都市の中に入るとすれば、ニュータウン衰退のシナリオまず人口が減少し始め、やがて世帯数も減り始めると、ニュータウンの衰退は、空き家の増加という形で顕在化する。
住まいの需要が供給を下回るようになると、次第に地価も建物の中古価格も下落する。売り手は早く売り抜けようとするが、買い手は少なくなり、たとえ買い手がいる場合も将来の値下がりを見定めつつ底値を待ち、希望に沿わなければそれがさらに価格を引き下げる要因になる。応札しない状況になる。

いわゆるデフレスパイラルの小地域版であるバブル経済が崩壊したときにも同様な状況に陥ったが、急落した地価で不良債権を抱えしかしこれからのデフレスパイラルは全国的てしまった日本経済は長期の不況に陥ったな人口減少に始まり、じわりじわりと世帯数の減少も始まって来るという、いわば真綿で首を絞められるようなゆっくりした下落なので、気づかずに過ぎていく可能性もあり、いつの間にか奈落に落ちているというように対応にも苦慮する状況である

これまで過疎地域で起こっていたこの現象は将来に渡って日本のどこにでも発生する。

住まいの循環

さらに顕著に至る所で発生することになる。現象が様相を変えて、とりわけ地方都市の郊交通の不便地区はその対象になりやすい。なかでも一般に外部で発生する可能性は高く、都市の拡大に併せて人工的に、しかも山を切り開いたりニュータウンと呼ばれる地区は、都市拡大の勢いに無理をして開発した宅地だから、その利用価値が薄れ谷を埋めたりと、デフレスパイラルが発生する可能性が高い。
ると一挙に衰退の道へと進み、今のところ、こうしたデフレスパイラルに陥ったニュータウンを復活させるための救済少子化が進めばファミリー世帯用の住宅は余ってきて、子育ての為にわざわ方法はない。職場近くの住居が手にはいる可能性が高くなる。
また、遠距離通勤をすることなく、高齢化すれば小規模住宅のニーズも高くなり、老朽化していても家賃の安い賃貸住宅へのすでに当初の目的であった住宅ニーズが必然的に高くなると言うお粗末な現象も現れる。
余った住宅をどのように活用していくかが課題になる不足への対応は終了しているので、七00万人を擁する団塊世代にとっても、子育てと通勤の為の住宅利用は終了し、子供は自立し、世帯主は退職して通勤の義務もなくなる。
信頼できるそうなればニュタウンに留ほる必然性もなく。後半の人生を南の島でリゾート地域に別宅を求め過ごすために住宅を売り、て年金生活を楽しむという選択をする人も現れる。第二の人生を営む場所が確定すればニュータウンの家や土地を売却して新しい人生に活かしたいと考えるのは当然であるといっても、その家を売りに出しても子育て世帯はさらに地価が下落し続ける。
なか買わないとすると、なか処分できない場合はそのまま維持することになる必要の無い場合は値を下げてでも売却することにが、こうして売買が成立するのだが、さらに地価がなる。下がり空き家が頻発するようになると、地区全体の資産価値の下落を誘発し売値は急速に減衰して行く。
海外の例のように悪くすればゼロ、さらには持参金付きで売却するという羽目にもなりかねない状況がこれからは起こる土地や建物には固定資産税が掛かり維持管理費が必空き家の維持管理はさらに費用が必要にな要である。り地価もゼロに近くなると、その費用を負担するのも有料で処分するゴミと同様な扱大変だ。
究極の先は、いになる可能性だってある。たとえ農地に再利用した一端宅地になった土地の課税基準は宅地のままであり、使わなくなった土地はとしても、建物は管理できなければ廃屋になり負担になる。農地だって耕さなければ土地は疲弊し、ニュータウンの未来の姿が此処にある。宅地は荒れ地になっていく。

地方都市の郊外に展開したニュータウンの多くはこうしたシナリオに行き着く可能性を秘めており、この呪縛に陥らないように地域で知恵を絞って難局に立ち向かうことになる。

家で死ぬ

その時、ホットスポットになれるのかコールドスポットとして奈落の底に落ちるのかは、その地域に居住する住民の手腕にかかっている。国や行政の支援には限界があり、実質的に地域を変えるのは其処に責任を持って居住する住民に他ならないのだから……。今後の社会は地域間戦争の時代にはいる。魅力あるまちは生き残り、魅力のないまちは滅びる。魅力のないまちから魅力のあるまちへの人口移動が始まり、魅力あるまちは一層魅力に磨きをかける。それらは全て居住者のまちづくりへの取り組み次第で決まる。一か八かの挑戦でもある。
行政がテコ入れをして何とかなる時代ではない。すでに時代は居住者が運命を握っている。滅びるまちもあり、必ずしも努力してもだめな場合もある。それが地域間競争と言うものだ。あなたのまちが生き残れるかどうかは、やはりあなたに掛かっている。あなたの参加で、まちづくりは始まる。共に明日のまちづくりまち育てに真共にまちを育むことができるのだ。

剣に取り組むことで人の心を変え、|IO○七年問題「というと、暗い印象を持つものだが、問題」地方都市やニュータウンにとっては明るいテーマでもある。会社に時間を奪われていた人が地域に戻ることであり、高度成長期に都心に向かった世代がUJIターンをすることもあり、うまく回帰現象が進めば地域は潤う可能性がある。
高齢者を呼び込むことになる「将来の福祉に係わる費用が一面ではなどと否定的な見方も無いわけではないが、増大する」すでに地域へ戻る団塊世代の争奪戦が始まっている。
クレープそれも広域的に、ある意味ではグローバルに物事は動き始めている。

日本の地域間競争が始まっていることを端的に物語るのが二00七年に始まった団塊世代の争奪戦である「人口減少に悩む自治体は田舎暮らし体験ツアーや就業支援策を掲げ、移住による活性化をめざす。都市部でも技能を持つ退職者の再就職あっ緊縮型予算が目せんに力を入れる。

立つ中で、各自治体は約七00万人にのぼる団塊世代退職者争奪に知恵を絞る。として、朝日新聞紙上で都道府県の取り組みを紹介している。
まさに地域間競争の始まりである団塊世代の高齢化が自治体の財政を疲弊させることを恐れる行政もあるが、有り余る資力や経験や技術力を活かして地域を活性化させようと転入を招来する自治体も現れている。
一世帯当たり約二千万円の金融資産と居住する不動産を持つ世代である今後、定年退職を迎えて1ターンやUターンを期待する地方や海外諸国が、ゆとりのある世帯を中心に呼びニュータウンから寄せをする中で、有力な資産を移動させないためにも、また、ニュータウンに有能な人材と資力を取り戻すためにも、その地域力が試されるところでもある。

子供が巣立ち通勤も必要がなく一方、移動を意識する団塊世代側の考え方は多様で、なったとすれば、子育てと通勤の折り合いをつけて選んだニュータウンに未練はなく、新天地を求めて移住することは容易である。とりわけニュータウンは子育てと通勤に都合の良い環境が整えられている都市であり、居住者もその目的で移住して来る居住移民でもぁ転居に対する抵抗はない。

不動産処分についても、るので、多摩ニュータウンなどの場合は比較的中古物件もファミリー世帯には需要があるので、そこそこの価格で不動産を手放して夢のリゾート暮らしを始める世帯も登場する。そもそも血縁のない土地であり、定住他に住み良いところがあれば移住は簡単に行われるだろう。意識は希薄なはず。
子育てと通勤という拘束条件が無くなった糸の切れた凧は気の向くままに新たな人生を求めて歩き始めるに違いない。すでに、団塊世代よりも先に退職した昭和10年代世代には都心回帰や田舎暮らしを始める退職者が増えている。
中でも沖縄については転入に暖かく物価の安い住まい方を選ぶ移住が増えている。中にはよる人口増加が顕著であり、

フィリピンやマレーシアなどの東南アジアを始め、カナダ、ヨーロッパ、アメリカ、オストリアやニュージーランドなど、世界の国々への海外移住組も顕著に増加している。
今後、団塊世代の退職とともに顕在化するであろう新たな住処の選択は、それが社会的な制約に左右されない自由な選択になるだけに、その動きが今後の地域間競争のポイントになる。