建築だけでなく不動産売買も一括で引き受けてもらう

同族会社を設立(すでに同族会社がある場合は

平均面積100平方メートルといったところであろうか殆どが100戸以上のマンション供給が続いた購入対象となる世帯はファミリーである。安売りを目指して、バブル景マンション販売競争は各社、土地の仕入れにも工夫した。気の時期に拡大志向で建設したデパートの配送センターや放送局のサテライトスタジオをマンション事業者が払い下げたこともあった。
多摩ニュータウン内であっても売却後10年を経た土地には新住宅市街地開発法が及ばないことを利用して、容積率を最大限活用してマンションとして販売するディベロッパーもあらわれ、多摩ニュータウンにおける計画性を根幹から失った市街地形成が始まった。住宅開発が公的な主体から民間に移ったその街の開発は現行法の中で進められていく。思いがけず超高層の住宅が建つ。幼稚園用地にマンションが建つ。
学校用地が売却されて……と多摩ニュータウン計画の実態はれまでの公的計画が築き上げた都市像を一変させ居住者の感覚を麻痺させている。
こうした生き馬の目を抜くような販売戦略によるマンション供給に加え、それまで住宅

併設を拒んできた多摩センター駅前の土地利用に住宅併設を解放したものだから、一挙にマンション供給が再燃した。
多摩市最大五1110戸のマンション、多摩ニュータウン最大の六八〇戸の定期借地権マンションなど、大量の民間マンションが引き続き供給されるよう相次いで供給される巨大マンションの行く末は次の世代が評価を加えることにになった。
なるのだが、一方で敷地に相当な余裕のある初期の分譲団地六四〇戸の建て替えも進められており、新たな多摩ニュータウン内でのマンション供給の手法となりつつあるしかし、こうしたマンションブームも長くは続くまい。団塊ジュニアの購買意欲が落ち着くと住宅需要も安定すると思われ、そこには今ある建物の老朽化をひたすらコントロ長期に活用することが課題になるだろう。
年後の人口が急速な減少を予測さルして、五れる中で、どこまで既存建物の利用者が住み続けるかが次なる大きな課題になるに違いない。

引き潮の時代の中で、こうした資産を如何に活かすかが多摩ニュータウンの大きな課題となることは間違いない。日本経済と多摩ニュータウンバブル経済崩壊以降の住宅事情多摩ニュータウンもまた日本経済の浮沈に翻弄されてきた。街開き早々のオイルショックに始まりバブル経済の崩壊に泣いた人々が沢山いて、今は売れ残り処分の土地でのマンションブームに踊らされて買い続けている人たちが集まっている。
何が待っていこの先、るのか想像するのも恐ろしい住宅事情であるが、最近の多摩ニュータウンでのマンションブームがもたらすだろう姿を独断と偏見を交えて解説してみよう。バブル景気は一億総不動産屋と言わしめるほど多くの人を不動産市場に釘付けにした。人々は持ち家を売って、さらに新しい大きい住まいに移っていった。
住宅双六の頂点である戸建て住宅にも多くのマンション族が転居していった。新築だけではなく中古物件も高く売れた時代である。
日本のニュータウンを知るちょうど団塊世代が住宅を求める最後の時期にあたっていて根強い住宅需要があることを背景に急ピッチで建設が進んでいった。この機を逃すと持ち家など持てないと言う風潮が広がり、高値でも買うという流れが出来上がっていた。元々は経済のグローバル化で、都心部の業務床が不足するという危惧の中で、都心地価の急騰から波及した土地バブルであったが、団塊世代の住宅需要と重なって多くの世帯が住宅取得に走った。
オイルショックの時にはトイレットペーパーの買い置き騒ぎだったがバブル景気では住宅という高額な買い物を追いかけていて、商品価格としても耐久消費財としての価値の違いも大きすぎることから象徴的な違いがある。オイルショックでは賢明だった人も、経験を生かせず高額になった住宅を無理して買った。そんな時代だった。私の事務所もバブルに沸いた。仕事は山ほどあるし、単価もべらぼうに上がってくる。
業務量に対して売り上げが伸びてしまう状況で、高額な法人税も支払った。収入が増えるのでだから高額なマンションを買うという動きに走る。自宅購入のみならず購買意欲は増す。
賃貸マンションへの投資など不動産投資に走った人、ゴルフ会員権に群がった人、証券に投入した人など多くの人がバブルに沸いた。

そして終わった。

バブル経済の崩壊で多くの悲劇も生まれたが、何とか生き残っている人々の中には思いがけない住宅ローンを抱えて息絶え絶えの人もいる。住宅ローンを返済するために専業主持ち家を手放して賃貸住宅に移婦がパートに出る。子供の学資に困って実家の親に頼る。中にはうまく売り抜けて財を築いた凄るなど、自らの進退を掛けた選択を迫られた人々。腕もいるかもしれないが、多くは辛酸をなめている庶民がそこにいる。

やがて日本経済はバブルのツケは個々の家計に深く浸透バブル崩壊から落ち着きを取り戻していくのだが、しかし、何故かその後も住宅ブームは続いている。していくことになる。当時の全国平均の空き家率を見るとバブルが始まった昭和六三年の時点では九パーセントを越えていた。それが平成五年には一0パーセント近くになりバブルがはじけた平成一0年には11パーセントを上回っていた。
空き家は昭和四三年に総世帯数を総戸数が上回って以来増え続けてきた。決して飽和状態になることなく増加の一途を辿っている。
バブル以降急速に増加し、ついに平成一五年調査では111パーセントを上回った。その殆どは賃貸用の住宅持ち家化が進んでいる現状から、さらに利用されない住宅の増加が今後が占めているが、も続くと予測できる。

成年後見制度

税務調査の現場

緊張して怖い
地方居住を選択す人も移動している。郊外から都心部への回帰現象も顕著ではあるが、だから住宅が余っているリタイア組も顕在化していて住まいの多様化が一層進んでいる。る地域にはさらに空き家が増加して、不足している地域には建設が進むというホットスボットとコールドスポットがにわかに生まれている。
さらにこうした動きは顕著に今後、置かれその影響で地域の活力も左右されることが容易に想定されることから、現れるし、

た地域の状況に柔軟に対応する取り組みが欠かせない。ニュータウンが今後どのように進むのかは、こうした状況に照らし合わせて占うしかないようである住宅バブルの裏側「時代の終わりにはその時代を象徴するような記念物が生まれ後世の遺産として残る。
」バブル景気の崩壊は時代の終焉と共に都市にとは恩師、八木澤壮一先生の口癖だったが、住宅資産や大規模な使わないオフィス群を残した。

ニューヨークのマンハッタン島では超高層建物がひしめくが、決して新しい建物だけではなく古いものが長きに渡って使われているし、ヨーロッパ最大の都市パリの姿は歴史そのものと言って良い。世界の高密度都市人。であるニューヨークマンハッタン区の夜間人口はヘクタール当たり二四パリも同様高く、ヘクタール当たり二〇五人であり、これに対して東京二三区ではヘクタール当た二八人、さらに都心四区はヘクタール当たり八八人と少なく、中央区のようにここ五年で人口が三割増えたと言っても、到底ニューヨークやパリには及ばない。
すでに都心回帰の動きは収まりつつある状況であり、東京都心部はどう頑張ってもニューヨークやパリのような高密度居住都市にはならないと思う。それは居住にふさわしい安価な住宅ストックがないからで、一部の金持ちのための六本木ヒルズは生まれても庶民が居住する住宅ストックは生まれないという実体的な都市構造が東京にはあるニューヨークやパリのことを想定してみよう。
都心には積み重ねてきた住宅ストックがたマンハッタンの中心部に公営住宅やコンドミニアムがあり、くさんある。ソーホーには都心に気ほまに住む仕掛けが作られている。
それは新しく作るのではなく、古くから蓄積をしてきた社会資産としての住宅がある。
課税価格の合計額パリも同様で、社会資産としての都市住宅の蓄積が使われているからこそ都心の活性化が保たれる。それに対して東京の土地利用は低密度で、唯一のチャンスであった戦災復興も大規模な土地活用計画の実施には及ばず、農地解放や小規模宅地の優遇措置などで、小規模地主の経済活動を優先してきた。だから、土地をまとめて再開発するマンション利用などの共同化、不燃化の動きは鈍く、土地の細分化が優先される宅地分譲に終始し、建物も木造の簡易な建物を誘導し短期間での更新を余儀なくさせた。
結果として都市基盤を形成するような土地利用は進まず、良質な都心居住を支える環境整備は整わなかったという歴史があるそんな中で、国は今になって都心居住をもてはやしてはいるが、全て都心部にある工場跡地など企業用地の活用や、公的資金を投入した再開発による住宅供給しか方法がなく、結果として高額なマンションとして新規供給する住宅でしかないのが現実である。

これではとても都心の居住密度を上げることは出来ないし、普通の人が定住することによる効果が出るまでには時間が掛かりすぎるしかし、相変わらず第六次マンションブームは続いているが、都心部の住宅投資はそろそろ終焉を迎えそうだと耳にする。とりわけ都心でのファンド系の動きが収まりつつあるということから、都心回帰の動きも安定期に入る予兆がある。

こうした動きは多摩ニュタウンにおいても完成後の売れ残り物件が出始めており、供給はすでに過剰気味であるようだ。三〇歳代後半から四0歳代前半の住宅取得熱はバブルの勢いを彷彿とさせるほど熱かったが、そろそろ金利上昇や税の優遇措置の廃止など、購入意欲をそぐような状況もあ

り、買い一辺倒だったマンション供給にも息切れ感がしてきた。

買えるから買うという短絡的な発想で、家賃より安いローン支払額が将来の不動産価値や人生設計を左右させることを安易に決めてしまうような買い物がまかり通ってきた人生の最大の借金を抱えて、最大の家族人員に合わせた住宅規模を購入する。長期ローン低金利「万がを組んでしまう。という悪魔のささやきに、1抹の不安を抱きながらも、一の場合は親の資産が……」。パラサイトの甘えは根底に潜んでいて、無理を承知でよりよい住宅に夢を託す買い方がまかり通っていた。
耐震偽装もこうした購買意欲を失わせるものではあったが、すでに団塊ジュニア層の住宅も含めて住まいのニーズは満足されたのだと判断している今後はゆっくりと引き潮の時代が始まっていくことになるが、新耐震以降の長期活用可能な共同住宅が、未来の都市の資産として活用されることになることで、将来の豊かな居住を約束しているものだということを改めて理解して、長期に渡る都市経営のありかたを考えることをしよう。
われわれは漸く都市の住宅ストックを前提にした都市再生の起点に立っているのだ。とりわけニュータウン開発という都市資産形成の為に大量の資金投入を受けて出来あがった都市基盤を受け継いでいくことができるのだから、このチャンスをものにすることは今を生きる者の義務とも言える。

損することもあり得る

短期譲渡所得

住宅ローンの怖い金利国の貯蓄動向調査では、毎年のように三〇歳代後半から四〇歳代前半の住宅宅地に対する負債が増大していることを教えてくれる。本来、家族の成長に会わせた住宅取得が平均同一世代の住宅ローンなどの借財は同一であるはず。しかし、的に行われるならば、実態はここ10年くらいで住宅などの負債が倍増しているのだ。
つまり住宅を初めて取得する一次取得世代の若返り化や借家よりは持ち家という志向の高まりが原因で、団塊ジュニア世代も含めた住宅取得年齢の拡大が背景にあるようだバブル経済の崩壊により負債を抱えた銀行をそれに加えて住宅取得金利の低下があり、救済すべく長期に渡るゼロ金利を続けた結果、借りやすい環境も生み出すことになった。

バブル経済は不動産バブルの負債を結果的に銀行に集約した格好になったが、銀行は基本的には利ざやで稼ぐ商売だから、その負債を取り戻すためには確実な借り手を捜さなければならない。そこで白羽の矢を立てたのが若くて返済能力のある住宅一次住宅取得層だった。

国も事態を改善するためにと、とにかく銀行の支出である預貯金金利を抑え、さらに貸しやすくするために徹底した低金利政策をとり、借り手のいなくなった銀行を守ろうと必死になる。市場には低金利が次第に浸生前贈与の税の緩和措置、住宅取得控除の継続、透してきて、これまで見向きもしなかった個人向け住宅ローンを都市銀行が奪い合うようになった。住宅金融公庫からの借り換えの動きも激しくなり、低金利政策の結果で唯一庶民の住宅取得の手段だった住宅金融公庫の陰も薄くなり、平成一九年四月、金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構として改組し第一線の個人融資から手を引いた。

住宅融資が民間の手に渡ると、金融機関は毎月の支払いが少ない低金利の変動型の長期ローンを推奨することになる。銀行にとっては長期にわたって収益を確保し、収益を最大にするためには長期ローンに限る預貯金金利が殆どゼロである中で、確実に収入が見込める住宅ローンのお客様は上客である。
返済が滞って保証協会が返済額をも確保してくれるし、万一の団体顧客の死亡などにも生命保険は返済を保証してくれているのだから、銀行にとって絶好のお客様ということになる。
日本のニュータウンを知る住宅金融公庫時代は抽選に選ばれなれれば融資が受けられなかったし、住宅の性能を確保するための公的な現場検査も義務づけられていた。しかし、民間融資には融資基準はあるものの中間検査などの資産価値を確保する方策はない。これは融資の考え方が変わったということに尽きる。現在の住宅取得の為の融資は個人への融資であり、建物の価値を担保にした融資ではない。だから建物の質は特に評価しなくても融資は成立する。どのような仕様で建築されようが、建物の価値を評価するのではなく、個人の返済能力を審査するシステムである。
本来、資産に対して設定される抵当権せいぜい購入価格の六割くらいが相当額だが、現実には100パーセントの融資が可は、能な状況である。これは、保険制度に支えられた融資システムによって作られた持ち家誘導政策に他ならない。だから、万が一破産しても建物だけでは返済ができない現実がある。唯一、返済が可能な方法は購入者が自殺するしかないという状況は悲しい。
民間ディベロッパーによる大量の新規住宅供給が展開され多摩ニュータウンにも現在、ている。
内容的に一次取得層と二次取得層に購入層が分かれる物件が供給されているが低価格を全面に出しているマンションは買いやすい価格に設定され、「家賃で払えるロがセールストークになっている。夢を抱いて住宅購入している世帯に水を差すのも気ン」の毒だが、住宅ローンには危険が孕んでいることを知ってもらいたいと思うのは、多摩ニュータウンで豊かに住み続ける方法を伝授したいからに他ならない。

都市と空き家事情今や住宅購入者の感覚は、ローンの額を家賃と同じと考えているようだ。
生涯、同額の家賃を払って行くと考えると同じであるが住宅ローンと家賃とは基本的な違いがあり、住宅ローンの場合は、一旦買ってしまうと家族の成長変化に住み替えなどで対応できないこ家賃より安いとを覚悟しなければならない。

が住宅購入動機の大きな要因だし、売り手側もそれを強調する。「住宅販売会社では最長のローンを勧めますが、私は最短の期間を選ぶことをお奨めします。」が友人のファインナンシャルプランナー(FP)誠氏の言。長期になればなるほど金利分が増えるだけで払いやすさは生涯支払額を増額させるだけ、銀行の経営を助けるだけという意識が欲しい。そして、長期になればなるほど予測のつかない約束をしているようなものであることを知らなければならない。
平成一五年10月に五年ごとの全国調査である住宅·土地統計調査が実施され、平成一七年に結果が発表された。全国で住宅総数に対して111.11パーセントのその結果、空き家があると言う報告だった。それは世帯数に対しては一四パーセントほどになり、さらに増える傾向が続いている。
こうした空き家の発生は、これまで地方の過疎地に発生す

る空き家が問題になっていたが、今の空き家は都市部の空き家であり、あなたの隣近所の空き家が増加しているのである。
10軒に1軒以上が空き家になっている状況は、世界的に見ても尋常ではない。その空き家がどこに集中しているのかを紐解くのにデータでは、架空の話をしていても真実味が伝わってこないので、は語ってくれる。東京を中心とした七〇キロメートルの空き家状況についてのデータで見てみよう。
ちなみに多摩ニュータウンは二0-三0キロメートルの位置になる結論から言うと、都心部は都心回帰で空き家が少なくなったが、東京から一0S二〇キロメートル付近に集中している。
グラフで示した空き家の総数が飛び抜けて多いのが一OS一10キロメートル圏である。かなり市街地として高密度で、ゴミゴミしている密集地も多い。

悠々白適

課税価格の合計額

及び本契約条項のいずれかに違反した時。

また、子育てと高齢者は縁が深い。親世代が働い高齢者が子供を見守った歴史がある。ている間、その時、子供も親も高齢者も役割分担を例えれば昔の農家の姿をイメージすれば分かり易い。しかし、していたことになる。こうした環境は多摩ニュータウンには育っていないことが高齢者と子育て世帯の関係を判りにだから、くくしている。行政も高齢化対策と子育て支援とは別の取り組みになる。多摩ニュータウンの場合、一部の住宅に高齢者が集められている節がある。
古い公的賃貸住宅でも顕著だが、比較的住戸面積の広い分譲マンションなどでは、子育て期間を無理なく住み続けることができたことで高齢化が顕在化し始めている。家族四人で個室が持てほぼ,八五平方メートル以上の広さの住宅にる大きさ、それは3LDK以上の住宅であり、高齢化が集中している。高齢者が好んで入ったのではなく、いつの間にか高齢化してしまったというのが現実。

居心地が良いだけにみんなして高齢化してしまった結果、高齢者が目立つ団地になったという結末である建物はマッチ箱型の階段タイプでも南面三室の広い住宅であり、そこは、間口より奥行きの方が短い住戸プランは換気が容易で結露の発生も少ない快適な居住環境の住宅だ。だバブル景気にも踊らされず定住していたことが、からこそ、結果として集団で高齢化を迎える結果になってしまったのだ。
こうした住宅ストックは見方を変えれば子育て世帯には利用しやすい住宅である。だから売却してもある程度の資産評価はあるし、賃貸に出してその資産を活用した住み替えも容易である。

も家賃もある程度確保できるので、こうしたマッチ箱型の住棟が連続する団地は、初期の開発であるだけに容積率や建蔽率は余っていて、増築や建替も有利に組み立てられる団地であることが多い。おまけに建物の妻部には窓がない。そこで既存建物に隣接して増築することも支障がなく出来る場合がまた、多摩ニュータウンなどの場合は、ある。
幹線道路との段差を緩衝させる為に団地の周辺が斜面緑地で囲まれているケースが多く、こうした緑地の利用も建て増しをするための敷地として利用できるそこに団地管理組合が運営するバリアフリー賃貸住宅を作り、四階や五階に居住している高齢者世帯が団地内で住み替える住宅として利用すれば、同じコミュニティで住み続けることができる。

親の含み益を移転し空き家になった住まいは若い世代に賃貸して、その賃貸料を団地内賃貸住宅の家賃に回すという仕組み。さらに、その賃貸住宅にプレイルーム等を併設して学童サポートを入居者も支援すると言った、保育所を開設し、地域で相互に支える仕組みを作

れないだろうかというのが提案である。三世代が各々の役割を担ってきた村社会が嘗てあったが、こ寸仕組みさえ作れば多摩ニュタウンの中でそれが実現する可能性を持っている。とりわけ、高齢化した世帯の多い団地には、それが可能な資産と環境がある。
後はその仕組みを具体化する知恵があると良い。住みづらくなった住宅を若い世代に利用させ、高齢者はコミュニティが建設したバリアフリー賃貸住宅に移住する。
複数の管理組合が協働で建設する場合や単独の団地管理組合が建設する場合もある。ポイントは住み慣れた地域で、地域と関わりながら暮らし続けるこ管理組合が合意を取るのは難しいが、とである。
その気になりさえすれば何でも出来るのが大地主たる管理組合の力である

老人ホームと思われているが、家で死ぬ現在、高齢者の最後の住まいはことを「永山ハウスしたいと考えている。我々が取り組んでいる(仮称)」
それを目指して生まれてから死ぬまでの過程の最期を家で迎えるという、いる。当たり前の幸せを実現させたいと願っている。その為には、医療や福祉、そして食を通しての健康管理は必要だから、建物の1階には高齢者の生活支援サービスを提供する施設と共に最期を看取るための医療拠点、健康を管理する食のサービス施設を併設させる予定だ。このように高齢者が安心して住み続けることが出来る所には若い世代も積極的に居住できる。
誰かが誰かの負担

になるのではなく、互いの不足を補う関係が生まれることが判っているからである。新婚世帯も子育て世帯も互いの持っているものを出し合うことで高齢者世帯との役割分担が可住み続けられる都市我々は多くのことを行政に委ねてきた。
道路整備から学校建設、公共施設整備や公営住宅づくりなど建設に係わること、そしてその維持管理や運営に係わることまで行政に委任とはいえ、してきたことを反省する時期に来ている。
ニュータウンの場合は都や公団といった事業者の方で基本的な施設の建設などは進めていたことから、地元行政は維持管理を引き受けて来たのだが、今後は市民が維持管理に手を出すことが必要になっている。誰かがやってくれるのを待つのではなく、自らが地域の維持管理に係わっていくことが必要になっている。
いわば、マンションの自主管理によく似ていて、住民の自主性が生かせる範囲で住民参加の機会を増やしていくことが望ましい姿になる。今後、高齢化は一層進み、就労人口の減少からニュータウンに流通する資金量は減少する。
土地のリース

表示に係る建物の設計プランについて

高齢者を呼び込むことになる
その時に経済的な閉塞が発生しないように小さな資金の循環でも大切に扱い、それに蓄えた資金の循環を加えることで住み続けるための基本的な経済循環を促すようにすることが重要になる。生活に係わる資金はの他、医療や介護に係わる安心サービスや生き甲斐に繋がる文化活動や社会参加の費用といった生活関連費用が経済の循環として必要になるが、に関する費用が発生しない場合年金生活者の実態を見るとそこで今後の住み続けるための住宅づくりには、かなり経済的に安定すると考えられる。
に必要な資金を想定すると以下のようになる。
「維持管理を目的とした修繕のための費用」と「機能や性能住宅に最低限必要な資金はであるから、極論を言えば修繕費用として一五0円/平米、を向上させるための投資」更新費用として一五0円/平米、税金として一00円/平米、諸経費として一00円/平米の合計五00円/平米程度の家賃で住宅は利用できると考えられる。

つまり、五0平方メートルの住宅では家賃月額二万五千円、100平方メートルの住宅で五万円ということである。これさえあれば維持管理出来るのだから、原価償却の進んだ公的賃貸住宅などの家賃を減額すれば、多摩ニュータウンでの居住者の多くが無理なく豊かに生活が出来るようになる建物には償却という考え方がある。

建物を建て替える資金を準備するため、一定期間に投資した資金を回収して再投資の為に蓄えるという考え方である。この期間が現在、税法では木造二二年、木骨モルタル一10年、鉄骨造三四年、鉄筋コンクリート造四七年としている。つまり資産的には鉄筋コンクリートの建物だと四七年で資産価値がゼロ評価になる概ね償却期間が過ぎたら建替を考えることになるのがこれまでだったということである。
が、住宅が余り続ける時代には再投資は必要ない。今あるものを長く使い切ることがテーもちろん必要に応じて新規建設も必要になるだろう。マになる。
その場合には、当然のよただし、うに100年利用できるストックを建設する。むやみに建設するのではなく将来に向けて廃墟にならない地域に投資する。

これが住宅を社会資本として建設するためには欠かせない手続きである

多摩ニュータウンのマンションブームでは余り続ける住宅を整理することなく現在、新しい住宅供給が相次いでいる。こうした新規供給も今後は都市の資産として後世に継承されることになり、旧来の住宅ストックと共に長期活用可能なストックとして活用が行われるようになるだろう。
とりわけ公的賃貸住宅の空き家の活用を推進するため、さらなる家賃の改正が行われ周辺から人を呼び込むことが行われる事になり、こうして転入した世帯が蓄えられた持ち家ストックを購入するという住まいの循環が進んでいく。
多摩ニュータウンには時代に合わせた住宅資産があり、将来に渡って使い続けることが出来る耐震耐火の建物ストックが集積している。こうした都市の資産を活かして、それぞれの特徴を見定めて補填すべき施設や住まいを加え、各々を結びつける仕組みを与えることで住まいの循環をより安定したものにして、安心安全なまちが生まれると考えているこうした都市経営が住み続けられる都市には欠かせない。
その為には、都市の資産を活用する視点に立った居住者の意見が必要で、市民自らが都市経営に参加し意見を言い、責任を持つことが大切である。
生まれそして死ぬことコミュニティを作り育てることが今後の地域づくりであるならば、多摩ニュータウンが住み続けられる街として定住化社会を迎えるためには、生まれてから死ぬまでのライフブランを完結できる環境を整える必要がある。どこで生まれ、どこで育ちどのように育てられ、学び、遊ぶ場を持つか。働き、そして老いを迎えて死ぬという課程の中で、地域の仕組みが欠かせない。

預金と借金の両建て産院、保育園、学校、公園、公民館、図書館、劇場、遊技場、温泉飲食店、マーケット、病院、寺院、斎場、墓地など多様な施設がそれを支える住まいにおいてもライフプランが必要で、住戸のあり方、成長変化に対応した居住の場の確保、多様な世帯のニーズに対応した住まいの提供などのストックが必要になる。また人が生まれ、学び、働き、そして憩うという生活行為の無理のない環境を創出する場作りが求められる。それに加えて、人が快く老いを迎え、そして死に向かうことが安心して出来る環境も大切な場作りで、死者を弔うことを含めて人が住み続けることに繋がる行為であることを忘れてはならない。
多摩ニュータウンでは、日本全体が少子化であるにも係わらず子育て世帯は多く、慢性的な保育施設の不足で保育環境整備が課題になっている状況があるし、両親が働く世帯が多く、学童保育などの不備も指摘されている。また、高齢化に対する対応としても増え続ける高齢者に対して施設整備の不足があり、老健施設などの民間施設建設が進めている状こうした環境整備により実態としての需要と供給のバランスが取れていること況である。
が望ましいのだが、計画が後追いになってしまうのはやむを得ないことでもある右肩上がりの日本では老人ホームなどの施設は姥捨て山的な扱いを受けていて、人里離隔離された歴史があった。

しかし、れた所に建設され、今では高齢化は特別なものではなく日常的なことであることを漸く理解するようになり、各地の利便な場所に高齢者施設が建設されるようになってきた。多摩ニュータウンでも初期の老人ホームや高齢者の専門病院などは山裾に隠れるように配置されたが、今では駅近くに、そしてまちなかに建設され他の施設からコンバージョンされたりと多様な施設が整備され始めているたり、

こうした環境が整備される中で、高齢者の生活にも決まり切った選択ではない生き方が生まれている。
社会的入院の反省から生まれた高齢者支援施設。
そして施設介護の反省から生まれた高齢者居住施設。さらに居住施設ではない住宅そのものが高齢者の終の棲家と「永山ハウスもそれだ。三0代の夫婦かして生まれ始めている。
私達の取り組む(仮称)」ら七〇代の単身高齢者までが一つの屋根で共生するコーポラティブ住宅。最後まで我が家で過ごすことが出来るよう、在宅ホスピスの支援も受けられる環境を作ることを企画して人はいつか死ぬ。
その時に病院のクダの付いた装置に繋がれて逝きたくはないというのが万人の偽らざる心境ではないか。私の両親もクダに繋がれて息を引き取った。その時はすでに周りの存在にすら気を配れない状況である。人は人とふれあっていないと生き甲斐も生きている実感も感じられない動物である。最後の瞬間は思いがけない覚醒を覚えるのが自然な人の死だと言うが、親族と親しい友人と別れの言葉を交わしてから永眠したいものだ。

住民票(入居者全員·続柄)

入居者募集

そんな死に様を理想としたい。「永山ハウスには人が生まれ死んでいく全(仮称)」ての生活が営まれていく。地域で守られ地域で死ぬことの選択を得たい。最後の瞬間に一人一人と別れを確かめてドイツ人の老後逝きたい。そうした死があることを(一九九一年法政大学出坂井洲二は教えてくれた。版)ドイツの老人ホームでは最後の時を老練な館長の采配で、親しい友人や親族とお別れをするという。
館長には死期が来た老人の最期を確信する能力があり一人一人を部屋に向かい入れ、お別れを促すというくだりが覚醒であった。日本では嘗てはあつたろう、こうした行為が今でも日常的に行われていることの驚きを感じたし、自宅で家族に見守られて死を迎えたときに、医者がいなかったが為に警察の検死を受けなければならないなど、不可思議なことも多い。死は厳粛なものでありたいと思う。
葬儀の煌びやかさや会葬者の数を競うよりも質素に弔う方法を導きたい。墓においてもそうで、子供のいない世帯も多くなった今、永代使用の墓も不必要であろう。
前述の書には墓を守る期間と面倒を見る人が定められた個人墓が普通であるドイツのシステムが紹介されている。

そろそろ日本にもこうした弔いの方法が合って良いと思う。マンション管理を見直す戸建て住宅とマンションの管理住宅ローンが終わっても、管理費や修繕積立金の支払いが税金のように続いていくのがマンションだから、戸建て住宅が良いと言う人もいる。しかし、私はマンションが割安だ理由は一つ。みんなで管理することが出来るからに他ならない。と考えている。一戸建ては、グレードを上げたければ必要なときに自分の都合で修理も修繕もできる。
費用を掛けて建物を立派にし、費用が無い場合はとりあえず見送ればいい。建物は1年や11年、いや五年や10年、手を加えなくてもそうは傷まない物である。だから、建物に手を加えなくても維持管理費用はかからないと思っている人は少なくない。それが大間違い

なのだ。とりわけ建物の維持管理は素人には難しい。
だから建築業者の言いなりにならざるを得ないし維持管理コストもマンションの倍は掛かるのが実態だまず管理すべき建物の外装部の負担割合だ。
戸建て住宅とマンションとの差は、マン五階建てだと五分の一だし、ションの屋根は数軒の共同になる。10階建てだと十分の一外壁にしても四周が囲まれている建物の二方向か三方向がマンションで、になる。戸建て住宅は必ず四方向が外壁だ。屋根と外壁の修理は定期的にやってくる。それはマンションでも戸建て住宅でも同じで、維持管理を怠っていると建物の耐用年数にも影響する。
私の居住する団地では11戸を1戸として建てた戸建て風二階建て住宅がある。
その外壁や屋根の修繕費用を中層団地の修繕の費用と比較すると概ね11倍の開きがある。
住民票(世帯全員)建物の仕様にも違いがあるが、戸当たりの負担面積などの差以外にも規模のメリットがマンション·五倍くらいの開きがある。にはあり、同じ外壁塗装の単価でも一それも戸建ての場合は所有者自らが見積もりを取り、自ら品質管理をしなければならず、十分なチェックは出来ない。しかしマンションの場合は専門家に委託して総合的な管理が可能だ。もちろん戸建て住宅の修繕でも専門家に依頼できるが、その費用も割高になる。一方、居住性能にも違いがあり、冬の暖房や夏の暑さ対策にもコストの係り方が相当違う。
寝室の温度は摂氏八度が戸建て住宅、一五度がマンションである。東京の冬の朝、嘘ではない。事実である。集まって住むことの意味はこうしたところにも跳ね返ってくる。日本の室温コントロールで最もコストを使うのが冬の寒さ対策。

風通しの良い建物を作るのが日本家屋の心得だとすれば、いや、当然、冬の寒さは厳しい物になる。最近流行の外断熱の住宅を購入したとしても、外周から冷える戸建て住宅の温度コントロールは大変コストがかかるそして最も大きく影響するのが、建物の耐用年数の違いである。一般的に鉄筋コンクリートで建てられるマンションの耐用年数が七0年で実態としても六〇年を越えるのに対して、戸建て住宅はその半分の三0年である。
建築コストは多少違っても耐用年数は半分だと言うことはトータル的には建設コストも維持管理も倍掛かるという計算になり、二掛ける二で四倍のコスト差があることになる世帯数の減少で住宅が余ってくる。今後、その時に住宅余剰は何処から始まるか興味がある。これまで言われていたのは過疎地の空き家の発生だったが、今後は都市部にも及んでくる。特に既存市街地で基盤整備が整っていない密集住宅地と言われる地区。
東京都心部でも10キロ圏では木賃アパートや狭小宅地が集中していて、道路も狭く震災などで一端火災が発生すると一面火の海になる可能性のある地区である。そこには次第に空き家が増加している(一六)。
その点、多摩ニュータウンは安全だ。隣棟間隔の充分取れた住棟の並び、火災が発生してもコンクリート住宅は類焼の恐れはない。たとえ震災に遭遇しても比較的古い地層に位置する地盤は震災の揺れを和らげる効果がある。

何よりコンクリート住宅は地震にも強い耐震偽装が社会問題化されているが、木造建築の耐震性は確認申請での構造計算の義務化がされていないことや、建物竣工時の役所による検査が確認申請の数の二割ほどであるという実態から耐震性の確保が疑問視されている。
社長の土地にA社名義の借地権が

親の含み益を移転し

形見分けの品を搬送

その為の根拠として二00三年平成一五年では二0万人であり、さらに二00五年六月一二日の朝日新聞の情報から多摩ニュータウンの売れ残り土地面積が東京都10四ヘクタール、都市機構,四0ヘクタール合計二四四ヘクタール当たりということから推計すると、今後民間開発が主ということも考え、ヘクタール当たり100戸の住宅ができるとすれば二万四四00戸が供給できることになり、一世帯三人と計算すると七万三000人の増加が見込めることになる実際には未処分の土地が販売を完了するのはまだまだ先であり、それまでに少子化と世帯分離で人口減少が続くことが予測されるので、そのまま加算することはできないがの計算結果からすると計画人口三〇万というのも怪しく、八王子市の二八万というのも背伸びしている数字と言うことができよう。
このように人口に関する目標値が曖昧な状況で計画が進んできた多摩ニュータウンであ

今後、東京都も都市機構も多摩ニュータウン開発からは手を離しているのだから、る。これからの計画目標は誰が造るのか、四市に跨った多摩ニュータウンであるだけに難しい舵取りが待っているようだ。

たまたま多摩ニュータウンの保健業務に必要なデータとして保健所が把握していてくれてはいるが、大規模な多摩ニュータウン計画を推進する為のデタとして将来に渡って保健所のデータを頼る訳にもいかず、常時、多摩ニュータウン全体を視野に入れた情報拠点が必要である。

多摩ニュータウン全体を計画的な視点で掌握する組織は絶対に必要なものであり、今後のまちづくりには欠かせないと考えている。四多摩ニュータウンの推移まだら模様の人口の実態多摩ニュータウンの人口が伸び続けていることは、すでに解説したが、多くの人々は多摩ニュータウンもまた衰退を辿るニュータウンというイメージが強い国もまたニュータウソの衰退の要因に気を配り、常に幾つかの施策を展開しているし、報道もセンセ-ショナルな出来事を好む傾向があるので印象として衰退をイメージさせる。

しかし、多摩ニュータウンの人口は伸び続けており、こうした状況は多摩ニュータウンの開発が長期にもちろん全体としては人口の伸び亘り段階的開発だった結果によるものだと考えている。は堅調だが、初期の団地では高齢化も進みとりわけ多摩市域ではその比率も高い。しかし稲城市側に行くと高齢化は低く若年層の転入の多い多摩ニュータウンの姿があるというように一律では語れない状況があるのだ。

遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)それを開発時期別で見ることも可能だが、より範囲を広げて自治体単位で見てもその差異は顕著である多摩ニュータウン全体の年齢別人口を見ると、東京都の平均的な状況と変わらない分布をしているが、初期開発の多摩市域、次いで開発された八王子市域、そして比較的新しい稲城市域の年齢別人口分布には全く異なった分布になっている。
さらに開発手法別に区画整理事業で整備した地区と新住宅市街地開発事業新住事業で整備した地区での年齢別人口分布も極端に差があり、土地利用と居住者年齢が相関していることも明らかである。多摩市の場合は多摩ニュータウン全体の中でも人口割合が多いので全体に与える影響が大きくなる。

ただ他の地区とは違って団塊と団塊ジュニアの間にあるくびれが際だっており、世間の噂通り団塊世代が集中している様子が見受けられる。しかし、二〇代を中心と

した若い世代も区画整理地区のみならず新住地区にも居住しており、世代の二極化はあるものの若い世代がいなくなっているということではないようだ。
一方、八王子のニュータウン区域では団塊世代の特異性は見あたらず世代を通して満遍なく居住している姿が浮き彫りにされる。

少し110歳代の前半が突出してはいるが、大学などの学生によるものだと理解すれば、平均的な世代構成は多摩市との違いがくっきりとしている。とりわけ子供世代も多く、少子化の影響も少ない区域と言えよう。八王子市域の開発は昭和五六年頃からの開発で多摩市域より10年遅れて始まったこともあり、世代としては一0歳は若い世代構成になり高齢化も遅れることになる。
同様に稲城市域を見てみると、さらに若い世代が集中して入居していることがわかるまた多摩ニュータウンエリアには区画整理区域も無いことから、民間のアパート類も計上されないので一10歳代の学生などがいない分、三0歳代後半から四〇歳代の子育て世帯が集中している様子がわかる。特に個室を要求し始める10歳代前半の子供の数が多く、親世代とも相まって稲城市域の人口構成の特徴となっている。

購入·支払い

迷ったら考えずにあと回し!

家を買わないかって
同じ多摩ニュータウンであっても、開発の段階で大きく人口分布も異なり、そのコミュニティも変わって来るのだということを特徴づける結果であるが、これまでの右肩上がりの時代ではなく、引き潮時代に向かう中で各々の地区のあり方次第で多様に変貌することが予測でき、10年後の未来ではなく、二〇年三0年と時を経たときに人口分布がどの様に変化しているかは各々の地域の舵取りにかかっている。
その時、多摩市域と八王子市域稲城市域と町田市域がどのようになっているのか、未来を占うことも重要であろう。今後の取り組み次第では現段階で不安一杯の多摩市域が、住みよい街の筆頭になる可能性だってあるのだから。土地処分とマンションラッシュ現在110万人だから、大きく捉えて多摩ニュータウンの計画人口は三0万人である。さらに10万人の余地がある。

その余地は多摩市にも稲城市にも八王子市にも町田市にもある。これらを如何に販売していくかによって人口計画が左右されることになる。割安な土地が提供されれば一次所有のマンション取得者は増えるし、駅近くの小規模マンションが供給されれば高齢世帯の住み替えが誘導され、住み替えで空いた住宅は若い世代に引き継がれることになる。

人口の伸びは大規模マンションを供給する方法だけではなく、小規模マンションの建設も住み替えを誘導する手段になる。こうした視点で今後とも多様な住宅供給を推進することで居住人口の積み上げが可能である。

多摩ニュータウンの人口は伸び続けている現在は駅近くのマンション供給が盛んに行われていることから、確実に計画人口に近づいていくし、そのスピードは衰えていない供給元が民間に変わっただけで、供給量そのものは一定のボリュムで続いている。
むしろ高密度な計画であるので人口増加の効果は高く、従来の一·五倍ほどの計画密度でマンション化が進んでいる。
高層棟での計画が常識となったし、多摩ニュータウン開発の当初の景観とは一変したが、今後も高密度開発は進むだろうし、未利用地の高密度化も進行しかも、そのエリアは駅前に限らず、多摩ニュータウン周辺にも及ぶ。する。開発が激しいのが多摩センター駅前の未利用地だが、住宅建設が可能になったこ現在、とで、すでに買い手が殺到し始めており、殆ど買い手は付いていると想定される。
その景観は駅前の高層マンション街というもので、一四階や111階など土地利用効率のいい経済効果優先の計画が進行している。
多摩ニュータウンでの開発では戸数密度制限や駐車場!これらの帳簿価額が相続義務づけられることから、一戸当たりの面積が広く必要なファミリー中心の住宅供給が優先される。加えて建物や設備のメンテナンスのことを配慮すると自走式の駐車場が計画条件となり、駐車場部分と建物部分とで容積率を最大限有効に使う計画が生まれる。必然的に建物の形態は塔状または板状の高層、または超高層にならざるを得ない状況があり、結果として多摩センター駅周辺の景観はマンハッタンのように林立するマンション群と化している。
その時、多摩ニュータウンは多摩の中核都市として、大都市圏ネットワーク都市(衛星の一つとして確実に位置づけられることになる。いや、都市とは敢えて言わない)そうならなければ今後建設されるマンション群の行く末が不安で仕方ないというのが正直な感想である。

勢いよく高層マンション化している状況を見ていると、建物管理経費や修繕費用のランニングコスト確保の必要性が確実に増加してくる。ランニングコストは、そこに居住する世帯の定期収入に期待する必要があることから、居住世帯の高齢化などにより維持管理費用が滞っては建物保全は難しい。悪くすれば疲弊するマンション群という評価

を受ける結果ともなりかねない状況である。そうあってはならないとすれば、維持管理を支える個人の財布に期待していくしかないのである。
つまり、人口は常に新陳代謝し、高齢者と若い世代の住み替えを潤沢にして行く住宅ストックの循環が必要で、その為にはや高齢者が住み移れるコンパクトな住まいが必要なのだと痛感するのである。
はり、産学との連携ベッドタウンとして生まれた多摩ニュータウンを活性化させるためには、人口増加を支える環境要素がさらに必要である。一つが産業基盤であり、今ひとつが教育や研究施そのとりわけ今後の日本の産業構造がグローバル化の中で、設の充実である。通信やサービス産業にシフトしていくことから、多摩ニュータウン内での人材育成や就労環境の充実は住宅と並行して誘致および整備する必要がある。

土地ではなく家を売ろう

安心して子育てが出来ること

幸い、多摩ニュータウンには初期段階からをはじめ九大学が開校している大学が誘致され、旧称東京都立大学首都大学東京アカデミックな環境がこうした大学での研究や修学に関連する人口も定住人口となるが、多くの先端企業進出の追い風にもなるもので、多摩ニュータウン居住者の就労先とも重なり相乗効果を生み出す人口を呼び込むためには魅力ある都市作りが欠かせない。
その為には多摩ニュータウンの魅力を最大限に活用することになる。

都心部とのアクセス環境の改善として自動車道路の整備やモノレールを初めとする公共交通ネットワークの充実、多くの公園や丘陵地形を活用したレクリエーション機能、さらにはサンリオピューロランドやラフェット多摩など広域的に利用さのアミューズメント施設やアウトレットショッピングモールの存在など、れる施設をアピールして来訪者を呼び込み、総合的に多摩ニュータウンの魅力を来訪者に定着させることが大切だ。

どこのニュータウンでも行えるはずで、こうしたニュータウンの魅力づくりは、私の関係した各地のニュータウンでも、遠州浜団地ならば、浜松市郊外の海浜に面した海浜海のリゾートに特化した環境でのレクリエーションとリゾート機能を高めた住宅供給や、整備で魅力あるニュータウンに変貌させることが出来るし、山間に開発した日立市の住宅地は企業の研究機関と一体にしたリサーチパークに変身させることも可能であろう。また千葉ニュータウンのように農業用地に隣接するニュータウンでは、農業と共存するブロジェクトを推進して農への就労環境の確保と地産地消をベースとした環境共生都市への再編も可能である人口や世帯数の減少社会で求められるまちづくりの要素は、そこに楽しく住み続けられ基盤整備が整ったニュータウンという環境を生かして個性的なまちる環境づくりであり、づくりが推進されれば、自ずとまちは活性化するものだと考えている。

衰退をしてしまう基本的に自らの魅力をつかめていない所であり、個性的な魅力を見いだニュータウンは、して、修学と研究環境のある魅力あるニュータウン再生に取り組んでいただ産業と就労·きたい多摩ニュータウンには産業と大学がある。拠点駅をベースとしたオフィス群、幸い、町田市域には軽工業や大規模店舗が張り付き、幹線道路沿いには量販店が店舗展開するうした大型店舗は広域的な集客を意識しており、多摩ニュータウンに居住する有能な人材

と良質な住環境での生活を享受する目的で事務所機能も集積しつつある。
また、大学は有能な人材に多摩ニュータウンを知らしめる場でもあり、在学中に住み慣れた多摩ニュータウソに引き続き居住する研究者も多い。日本では少ないが、欧米では大学町もあるなど大学と都市との結びつきは重要だ。また、日本のニュータウンがベッドタウンであることから、住宅の集積は住宅産業を活性化させる。
住宅の維持管理、リフォーム、増改築などの産業は基幹産業となりうる。
とりわけ高齢化などでの住宅改造は今後も増え続けるし、バリアフリー住宅の少ない多摩ニュータウンでは、利用されなくなった賃貸住宅の総合的なリフォームなど、建物のコンバージョンビジネスにも結びつく。こうした住宅産業の台頭も地域に定着する人口を増やし、住み続けることが出来る多摩ニュータウンを育てることになり、結果として社会的な評価も高くなると考えている。
今後の都市は多くの機能が1カ所にあるのではなく、個性的な市街地が連担するネットワーク型の都市が台頭すると考えている。
人間生活にとってネットワークの基本は、住学ぶ憩う働く遊ぶが適度に連携した都市が望ましいわけで多摩ニュータむウンにはそれにふさわしい要素が集積している。
遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)都市公団が提唱した多摩ニュータウンの基本テーマが住む、憩う、学ぶ遊ぶ働く、であったことを重ね合わせると要素についても、アミューズメント施設やレジャー施設の充実が整い始めており、総合的な町の様相を示している。このような環境が多摩ニュータウンにある限り、魅力的な都市であり続けることができよう。
自治体の横の繋がり多摩ニュータウンが四市に跨っていることの弊害は、市バスなどの交通のネットワークにも見られるが、多摩ニュータウンの重要な問題の一つである市バスの運行は各市の市民サービスとして四市共に行われている事業であるが、多摩ニュータウンの位置付けは各市によって大きく異なっており、とりわけ町田市や八王子市域での多摩ニュータウンエリアは辺地でもあり、サービス対象区域になるには相当な期間が必要である。

つまり、八王子市や町田市での多摩ニュータウン区域は市の中心から離れ市バスのサービスが受けにくい地区と言っても過言ではない。た僻地であり、それに引き替え、多摩市内のニュータウン部は市域の六割なのだから、当然のように多摩ニュータウンを中核に市バスが走る。

残念ながら多摩市の市バスだから多摩市のエリアを越しかし、えられないテリトリーが定められており、八王子市にも稲城市にも踏み込まない行儀のいい運行が行われている多摩ニュータウンは四市の部分を寄せ集めた都市である。

地形的にも土地利用的にも明確に輪郭が描ける生活エリアであるにもかかわらず、横に連結するコミュニティバスのサービスがない。八王子市や町田市のサービスが難しければ、多摩市の市バスが運行すればいい。税金の使い方に問題があるというならば、各市が人口に併せて経費を負担するなど平等になるようなサービスをすればいい。頭は使いようである。融通を利かすことは出市バス来るはずで、を守る必要もない。地域バ何もかたくなに限定的な広域的なとして民間のバス会社に四市で委託すれば良い。
市バス結局はであっても民間のス

バス会社に代行してもらっているのだから、四市で話し合って市民サービスを向上させることをすればいい。行政の負担は変えないで、市民サービスの向上を図ることが様々な分野で出来るはずである。
すでに行政域を超えて利用されているのがゴミ処理場や火葬場などの共有施設によるサービス、市民向けのプールなど施設利用のサービスは広範囲に利用できるようになっただし、市民とそれ以外で価格差を付けている施設もあるが、ている。利用圏域を考えれその差を付ける必要もない。
たとえそれが市民の税金を使い整備したものとしてもば、福祉施設や公民館などの共同利用を押し進めた場合は説明も付く。図書館や体育施設、すプール利でに図書館利用は東京都の図書館とも連携して相互利用の拡大を進めているし、用なども始まっている。こうした市民向けのサービスを利用者側のニーズに沿った考え方でネットワークすると多様な施設が共同施設利用できるようになる。
こうした改善は行政内部でも検討が進んでいるとは思うが、市民からの要望や行政同士の横の関係を深める中で充実させることが出来るものだと考えている。
保証金に関する確認書