及び本契約条項のいずれかに違反した時。

高齢者を呼び込むことになる

産院、保育園、学校、公園、公民館、図書館、劇場、遊技場、温泉飲食店、マーケット、病院、寺院、斎場、墓地など多様な施設がそれを支える住まいにおいてもライフプランが必要で、住戸のあり方、成長変化に対応した居住の場の確保、多様な世帯のニーズに対応した住まいの提供などのストックが必要になる。また人が生まれ、学び、働き、そして憩うという生活行為の無理のない環境を創出する場作りが求められる。それに加えて、人が快く老いを迎え、そして死に向かうことが安心して出来る環境も大切な場作りで、死者を弔うことを含めて人が住み続けることに繋がる行為であることを忘れてはならない。
多摩ニュータウンでは、日本全体が少子化であるにも係わらず子育て世帯は多く、慢性的な保育施設の不足で保育環境整備が課題になっている状況があるし、両親が働く世帯が多く、学童保育などの不備も指摘されている。また、高齢化に対する対応としても増え続ける高齢者に対して施設整備の不足があり、老健施設などの民間施設建設が進めている状こうした環境整備により実態としての需要と供給のバランスが取れていること況である。
が望ましいのだが、計画が後追いになってしまうのはやむを得ないことでもある右肩上がりの日本では老人ホームなどの施設は姥捨て山的な扱いを受けていて、人里離隔離された歴史があった。
日本のニュータウンを知るしかし、れた所に建設され、今では高齢化は特別なものではなく日常的なことであることを漸く理解するようになり、各地の利便な場所に高齢者施設が建設されるようになってきた。多摩ニュータウンでも初期の老人ホームや高齢者の専門病院などは山裾に隠れるように配置されたが、今では駅近くに、そしてまちなかに建設され他の施設からコンバージョンされたりと多様な施設が整備され始めているたり、

こうした環境が整備される中で、高齢者の生活にも決まり切った選択ではない生き方が生まれている。
社会的入院の反省から生まれた高齢者支援施設。
そして施設介護の反省から生まれた高齢者居住施設。さらに居住施設ではない住宅そのものが高齢者の終の棲家と「永山ハウスもそれだ。三0代の夫婦かして生まれ始めている。
私達の取り組む(仮称)」ら七〇代の単身高齢者までが一つの屋根で共生するコーポラティブ住宅。最後まで我が家で過ごすことが出来るよう、在宅ホスピスの支援も受けられる環境を作ることを企画して人はいつか死ぬ。
その時に病院のクダの付いた装置に繋がれて逝きたくはないというのが万人の偽らざる心境ではないか。私の両親もクダに繋がれて息を引き取った。その時はすでに周りの存在にすら気を配れない状況である。人は人とふれあっていないと生き甲斐も生きている実感も感じられない動物である。最後の瞬間は思いがけない覚醒を覚えるのが自然な人の死だと言うが、親族と親しい友人と別れの言葉を交わしてから永眠したいものだ。

入居者募集

そんな死に様を理想としたい。「永山ハウスには人が生まれ死んでいく全(仮称)」ての生活が営まれていく。地域で守られ地域で死ぬことの選択を得たい。最後の瞬間に一人一人と別れを確かめてドイツ人の老後逝きたい。そうした死があることを(一九九一年法政大学出坂井洲二は教えてくれた。版)ドイツの老人ホームでは最後の時を老練な館長の采配で、親しい友人や親族とお別れをするという。
館長には死期が来た老人の最期を確信する能力があり一人一人を部屋に向かい入れ、お別れを促すというくだりが覚醒であった。日本では嘗てはあつたろう、こうした行為が今でも日常的に行われていることの驚きを感じたし、自宅で家族に見守られて死を迎えたときに、医者がいなかったが為に警察の検死を受けなければならないなど、不可思議なことも多い。死は厳粛なものでありたいと思う。
葬儀の煌びやかさや会葬者の数を競うよりも質素に弔う方法を導きたい。墓においてもそうで、子供のいない世帯も多くなった今、永代使用の墓も不必要であろう。
前述の書には墓を守る期間と面倒を見る人が定められた個人墓が普通であるドイツのシステムが紹介されている。
住民票(世帯全員)そろそろ日本にもこうした弔いの方法が合って良いと思う。マンション管理を見直す戸建て住宅とマンションの管理住宅ローンが終わっても、管理費や修繕積立金の支払いが税金のように続いていくのがマンションだから、戸建て住宅が良いと言う人もいる。しかし、私はマンションが割安だ理由は一つ。みんなで管理することが出来るからに他ならない。と考えている。一戸建ては、グレードを上げたければ必要なときに自分の都合で修理も修繕もできる。
費用を掛けて建物を立派にし、費用が無い場合はとりあえず見送ればいい。建物は1年や11年、いや五年や10年、手を加えなくてもそうは傷まない物である。だから、建物に手を加えなくても維持管理費用はかからないと思っている人は少なくない。それが大間違い

なのだ。とりわけ建物の維持管理は素人には難しい。
だから建築業者の言いなりにならざるを得ないし維持管理コストもマンションの倍は掛かるのが実態だまず管理すべき建物の外装部の負担割合だ。
戸建て住宅とマンションとの差は、マン五階建てだと五分の一だし、ションの屋根は数軒の共同になる。10階建てだと十分の一外壁にしても四周が囲まれている建物の二方向か三方向がマンションで、になる。戸建て住宅は必ず四方向が外壁だ。屋根と外壁の修理は定期的にやってくる。それはマンションでも戸建て住宅でも同じで、維持管理を怠っていると建物の耐用年数にも影響する。
私の居住する団地では11戸を1戸として建てた戸建て風二階建て住宅がある。
その外壁や屋根の修繕費用を中層団地の修繕の費用と比較すると概ね11倍の開きがある。

社長の土地にA社名義の借地権が

建物の仕様にも違いがあるが、戸当たりの負担面積などの差以外にも規模のメリットがマンション·五倍くらいの開きがある。にはあり、同じ外壁塗装の単価でも一それも戸建ての場合は所有者自らが見積もりを取り、自ら品質管理をしなければならず、十分なチェックは出来ない。しかしマンションの場合は専門家に委託して総合的な管理が可能だ。もちろん戸建て住宅の修繕でも専門家に依頼できるが、その費用も割高になる。一方、居住性能にも違いがあり、冬の暖房や夏の暑さ対策にもコストの係り方が相当違う。
寝室の温度は摂氏八度が戸建て住宅、一五度がマンションである。東京の冬の朝、嘘ではない。事実である。集まって住むことの意味はこうしたところにも跳ね返ってくる。日本の室温コントロールで最もコストを使うのが冬の寒さ対策。

預金と借金の両建て風通しの良い建物を作るのが日本家屋の心得だとすれば、いや、当然、冬の寒さは厳しい物になる。最近流行の外断熱の住宅を購入したとしても、外周から冷える戸建て住宅の温度コントロールは大変コストがかかるそして最も大きく影響するのが、建物の耐用年数の違いである。一般的に鉄筋コンクリートで建てられるマンションの耐用年数が七0年で実態としても六〇年を越えるのに対して、戸建て住宅はその半分の三0年である。
建築コストは多少違っても耐用年数は半分だと言うことはトータル的には建設コストも維持管理も倍掛かるという計算になり、二掛ける二で四倍のコスト差があることになる世帯数の減少で住宅が余ってくる。今後、その時に住宅余剰は何処から始まるか興味がある。これまで言われていたのは過疎地の空き家の発生だったが、今後は都市部にも及んでくる。特に既存市街地で基盤整備が整っていない密集住宅地と言われる地区。
東京都心部でも10キロ圏では木賃アパートや狭小宅地が集中していて、道路も狭く震災などで一端火災が発生すると一面火の海になる可能性のある地区である。そこには次第に空き家が増加している(一六)。
その点、多摩ニュータウンは安全だ。隣棟間隔の充分取れた住棟の並び、火災が発生してもコンクリート住宅は類焼の恐れはない。たとえ震災に遭遇しても比較的古い地層に位置する地盤は震災の揺れを和らげる効果がある。

何よりコンクリート住宅は地震にも強い耐震偽装が社会問題化されているが、木造建築の耐震性は確認申請での構造計算の義務化がされていないことや、建物竣工時の役所による検査が確認申請の数の二割ほどであるという実態から耐震性の確保が疑問視されている。

日本のニュータウンを知る

贈与契約書さえあれば

こうした状況の中で、あなたはどちらを選びますか

団地·マンションの管理経費多摩ニュータウンでは11000年を境に民間マンション供給が主流になり管理経費のあり方も変化している。公的分譲団地の管理では、管理会社は入るものの,自主管理的な色彩が強く、九とりわけ!0年代の団地では管理会社組織も充実していなかったことから、全くの自主管理という管理組合もある程、マンション管理は居住者に任されていた。
会計や出納の業務から窓ロの設営など、一般的には管理会社に依託する部分まで管理組合が行っている組織もぁマンションがまだ日本にり、定着していない頃に生まれた管理組合の苦労が見て取れる。
一九八○年代に入ると管理組織も育成されてきて、民間の管理会社が育ってくる。
預金と借金の両建てそして管理組合運営も管理会社のノウハウを利用した維持管理体制が定着した

当時の都市住宅整備公団が分譲した団地では、公団の100パーセント出資の日本総合住生活株式会社旧団地サービスが管理会社を担い、マンション管理に関する業務を代行することになる。とりわけ管理費や修繕積立金を扱う会計や出納業務については専門性の他、信用が評価され管理会社として定着することになった。
こうした状況を経て二000年以降、民間のマンション供給が主流になると、必然的に管理会社も関連した民間会社が採用折からマンされることになる。
ション管理の法律として一100「マンションの管理の適一年にが施正化の推進に関する法律」「区行され、その基本法である分所有法」も翌年の一10011年に改正され、マンション管理が業務として法的にも位置づけらこれによりますます民間の管理会社のサービスも向上し、れた。
大規模分譲マンションなどではホテルのフロントをイメージするような管理サービスも登場し、マンションライフを快適にする新たなマンション管理のあり方が生まれ始めた。こうしたサービスの提供はマンション購入者にとっては心地よい安心に繋がり、とりわけ大規模マンションでのサービス施設は充実していくことになる。
単なる集会室ではないパーティルームやシアタールーム、子育て支援のキッズルームや小規模だがコンビニエンスストアを備えたフロントなど多様な居住者サービスを提供するマンション管理のあり方が示されてきた。

それならM

こうしたサービスの提供はマンション販売には欠かせないものとなり大規模マンションだからこそ出来るものとして新たな購入者を集めていった。マンション管理に対するサービスが濃厚であるほど管理費は増加することは必然だが全てが民間のマンション管理となった現在では初期の団地のように自主管理を発意する管理組合はいない。必ずマンション販売に対して管理会社が決められ、管理費と修繕積立金を設定し、さらに当面の修繕や管理を遂行するのに必要な一時金である基金まで販売時に確保するシステムが定着した。
管理会社としては労せず管理ビジネスを展開する費用を確保している格好で、資金計画を心配しないマンション管理事業を始めることが可能になる。だからマンション販売会社とマンション管理会社は関連会社であることが当然のように多

ここでマンション管理費の実態を見てみよう。まずは管理組合の規模による管理費の差は意外に少ない。

クレープ多摩ニュータウン内の管理組合を調査してみると五0戸以下のマンションも三00戸の団地も管理費用は変わらない。しかし、個々の状況を比較すると一平方メトルあたり五0円から二00円の開きがあり、00平方メートルの住戸であれば五千円と11万円の開きになる。それを年代別に見てみると自主管理である一九七○年代の物件の管理費は低く抑えバブル経られているが、済崩壊以降の管理費が増大し再び安定して行った経緯が明らかになっている。
このようにマンショマンションが大規模になればなるほど戸当たりの管理費は減少すン管理費を見てくると、る傾向が見えてくる。具体的には概ね一平方メートルあたり一五0円が落ち着くところと思われることから、管理戸数が多いほど、管理費総額は増額し管理会社の経営には有利に働くことになる。

私が住む約一五0戸の団地では管理費六千円と修繕積立金一·四万円で、固定資産税等の支出も加えるとの合計は約三万円で、年間三六万円、一〇年間で三六0万円今後二五年生きるとして九00万円の支出となる。
年金生活の身には毎月三万円の支出は大きく、生涯の支払額としては大きすぎる金額である。少しでも倹約したいと考えるのが高齢化を迎える庶民の考え方であり、積極的に自主管理を進める動きを醸成したい。
幸い、我が団地は居住者がボランタリーに自主的な管理を行うグループが生まれ活動していることから、次第に管理費も低減できる環境が整いつつある。

引き取れない……

こうした動きが高齢化しても住み続けられる団地を造定住化が進む環境を作りりだし、多摩ニュータウン初期のマンションは五〇円/平米だったものが最近は一五0円/平米と三倍に跳ね上がっている。エレベーターがついたことで経費は上昇するものの、節約の方法はある。エレベーターの管理会社を変え、清掃会社を変える。排水管の清掃を11年に一度にし植栽管理を自主的に行うなど、管理費用を低減する方法はたくさんある。公団や公社が分譲した団地では、良い意味で自主管理が行われていて、民間マンションのような至れり尽くせりのサービスはないが、管理費も少なくなると言う傾向がある。
マンション積極的に管理組合での自主管理を推奨したい。管理は難しいものではないので、マンションの価値観が変わる殆どの人が日本の人口が減少することを認識している時代が来ている。やがて世帯数がバブル経済崩壊以降、第六次マンションブームが続い減少し始めると住宅が余り始める。ていて住宅建設のスピードは止まることを知らないが、一方で空き家数は増加の一途をこれも多摩ニュータウンの場合、辿っている。

都や都市機構の未利用地処分や銀行や企業の負債対象の土地処分が終わると同時にマンションブームも終わりを告げるが、建設された住宅ストックを巡って、その利用に関心が持たれる時代がやって来る。現状の建設ラッシュから推して、世帯数に対して一四パーセント余りの空き家がある現状から察すると、さらに世帯数がピークを迎える二〇一二年近辺では、空き家率はさらに延び、その後一転して世帯数の減少が始ほるのだ。
一五パーセントを越えると思われる。

世帯数の減少は人口減少が始まっても世帯分離が続くことでしばらくは顕在化しないが世帯人員の減少が安定し始めると、世帯数の減少は人口減少と同様に顕在化することになる。従って、その後の空き家は急ピッチで増加することになる。
おそらく、二〇二〇年頃には空き家が二〇パーセントを越えるのではないかと思われる住宅の維持管理は経費のかかるもので、使われなくなった住宅は朽ち果てるまま放置されることが多くなる。
贈与契約書の例管理しきれなくなった空き家には不法侵入が発生するし放火などで火災の発生の危険度も増すであろう。また、利用されなくなった建物は解体しても、その後に建物は建たず敷地は空き地のままで残されていく。住宅地はまるで実の抜けたトウモ所々歯抜けの状況が広がってくる。ロコシのように、これは今後起こりうる郊外のニュタウンの姿でもある。これをマンションに例えるとさらに恐ろしい状況が発生する。空き家になっても持ち主はマンション管理費と修繕積立金を義務づけられる。
建物の維持管理費用はマンションが存続する限り継続的に発生する。居住しているマンションでなければ、管理は基本的に人任せにならざるを得ないから、リゾートマンションとよく似た構造になる。従って管理費は安くはならないし自分の努力でカバーすることもできない。
所有しているだけで管理費賃貸活用するか売却するしかないのだが、空き家が増加しているマに耐えられない人は、ンションの中古価格は下がり続けて買い手がいないだろうし、賃貸利用者も空き家の多い物騒なマンションは借りない。

本件建物

注意点2

これは国の施策展開を待ちたいが、やはり住民の自主性に期待したい。多摩ニュータウン大きすぎる土地利用を繰り返してきたことで、それぞれに大地主を育んできた。は幸い都や公団公社の賃貸住宅は大地主の貸家である。また、分譲マンションの管理組合は大規模団地を管理運営する大地主である。
管理組合には修繕積立金という金融資産があり、大

規模な土地の活用について判断できる管理組合という組織を持った団地が集積しているのが多摩ニュータウンの姿である。また、そこに居住する人材は首都圏の企業に勤めているエリートであり、退職した富裕層でもあるのだから、地域に貢献するつもりになれば大いなるパワーを発揮するに違いな建物や都市基盤はしっかりしている。そして人材は豊富だとすれば、い。
資力はある。これに優れるものはないと言い切れるのではないか。多摩ニュータウンの底力の試されると大規模すぎる土地利用はこうした副産物を残した。ころである。
形見分けの品を搬送人·物·金の三拍子揃った多摩ニュータウンを活かすのも殺すのも居住者一人一人の意識である大規模マンション開発を占う多摩ニュータウンでは民間のマンション建設が相変わらず続いているグラフは私が確認している限りの新住区域での民間マンションの整備状況だが、区画整理区域も合わせるとさらに多くの民間マンションが建設されている。
これらの民間マンションは殆ど完売が続いているので、用地を供給する東京都と都市機構の売却が続く限り、多摩ニュータウンのマンション供給は続くと思われ現在の多摩ニュータウンのマンション供給は、公社や機構が直接住宅供給できなくなったことから、その担い手は民間のディベロッパーに委民間ディベロッパーの事業としてリスクを少なくすることが土ねられている。

そこでは、売れる住宅が供給されることになり、その為に基本的に土地の地購入の条件となる。価格は販売予定価格から逆算された採算ラインが売買価格となる。いわばそれが市場の土また、マンション購入者は周辺のマンションと比較して、地価格ということになる。価格が安いことが購買の動機となることから、順次販売されるマンションが売れるマンション地価のコントロールは欠かせない。

美しい街並みは地域の財産

つまり、地価は毎年下降することがであるためには、未処分の用地を整理するためには必要で、土地の路線価も毎年五パーセントは確実に減少し続けてきた。

このようにして、一物件100戸を超えるマンション供給が続々と登場している現状の中で、一団地六八○戸もの定期借地権付き民間分譲マンションや多摩市最大のマンション五三〇戸、多摩ニュータウン最大では八四五戸のマンションも完売してしまった。多摩センター駅周辺ではさらに新たな分譲マンションの供給も進み、今後もマンション供給の勢いは止まらないと思われるほど、マンション建設が頻繁にある。

民間のマンション供給で効率を考えると大規模マンションにならざるを得ないのだろうが、ある以上、これまでの公的な開発とは一八0度異なり、緑地も殆ど無い、容積率を目一杯使った土地利用が展開されている。いつかは老朽化して寿命が来る建物であるが、多摩ニュータウン初期の大規模団地ならば、建替を検討する余地もあるが、現在建設されている民間のマンション群の建替は現実的ではないだろう。
余剰容積をベースにした建替計画は成り立たないし、高層マンションに住み着いた世帯を移動させることも至難の業である。定期借地権マンションであれば期限が来れば必然的に退居して解体することになるが、一般のマンションではそうはいかない。
とりわけ超高層などのマンションを建て替えようとした場合には、実現は途方もなく困難だと思ってしまう。
ゆたかがおか結局、現在、供給されているマンションは100年や二00年という超長期の利用を前提に維持管理するという選択が取られるはず。すでに容積を目一杯使った建物であり、等例え今後建築基準法や都市計画法が大改正され価交換などの建替手法にはならないのだ。て容積率が倍になったとしても多摩ニュータウンが世界的に注目され、多摩のマンハッタンにもならない限り容積率を活かした建替は困難なのだ。
もちろん多摩ニュータウンが将来ともホットスポットであることを前提としなければ既存住宅の維持にも困難が生じることになり、マンションの評価が問われる時代が早晩、到来するだろう。良いマンションは高く売れ、悪いマンションは見捨てられるという構図は市場に住宅が潤沢に供給されることによって発生する価値観である。

法定後見人

現在、大量に供給されたマンションや団地の中で、このマンションは衰退する。このマンションは生き残るだろうと言う予測は容易に付く。それが大規模に供給された分譲マンションの顛末であるように思う。もちろん、公的な団地も同様な憂き目に遭うことを避けることはできないその為にも居住者自らが地域をホットスポットにし、建物のレベルをアップさせるような工夫を重ねることが大切になる。
計画規模と実態人口のずれ「計画規模-一九八〇ヘクタール当たり、多摩ニュータウンの開発は計画人口約三四万人現在人口約110万人」が都市機構の公式ホームページからの情報だったが、同時期の八王「総面積約二八九〇ヘクタール当たり、子市のホームページには居住人口約二八万人」と謳われていた。
また、東京都都市整備局のホームページには「計画面積二九八四ヘクタール、計画居住人口三0万人、現在一八万人」、そして東京都南多摩保健所が出している多摩ニュータウンの人口動態「総面積-一九八〇ヘクタール、によると建設計画での居住人ロ約三0万人、平成一五年時点居住人口110万0四0五人」となっており、それぞれの機関により公表数字が微妙に異なっているというのが多摩ニュータウンの特徴でもある

「ニュータウン当初の計画を確認するために昭和四八年発行の日経新書精一著」を参考にすると『計画人口は、当初の三0万人から四一万人に変更して少しでも多くの住宅が供給されるようはかられた。

倍率方式計画戸数は10万九六00戸。ただし,自然保護の観点からふたたび人口をやや減少させようとする動きが見られる。事業期間は昭和四一年から五11年と予定されている。』とされており、計画人口にも浮き沈みがあったことを物語っている。計画期間も昭和五二年を目途としていたが、結局は未だに未造成の一九住区を残す状況で、当初の完了予定から三〇年も経過したことになる。
こうした人口計画のもとに整備されてきた多摩ニュータウンではあるが、計画人口に対して実態人口の把握が難しく、とりわけ四市に跨っていることと多摩ニュータウン区域が町丁目に合っていない区域設定であることなど、人口把握が難しい条件がさらに加わり正確な調査ができない状況がある。
こうした条件の中でも東京都南多摩保健所の人口動態調査は平成11年以降、住民基本台帳ベースでの多摩ニュータウンの人口調査を継続していることもありデータとして信頼できるものだと考えている。筆者も平成11年の国勢調査データに基づいて多摩ニュータウン区域の人口を集計して調査区が区域外と区域内に分かれるところは案分して、みた。
調査区毎に拾い出してみたその結果は一九万六100人と言う数字で南多摩保健所が平成一三年一月一日現在の住民基本台帳調べの一九万六五八八人とほぼ同様な数字なので概ね正しい数字だと考えている。
ただ、多摩ニュータウンは学生も多いので、住民票をベースとした住民基本台帳と実態ベースの国勢調査では実態の方が多く出るという特徴もあるのだが一概ねの数字はあっているという意味で正しいと考えられる多摩ニュータウンの人口把握は難しいが、計画人口はさらに曖昧なものになる。
また「計画人口と目標とする居住人口は違う」という説明や計画人口は修正したという経緯もぁり、その時の状況で動くのが計画である。多摩ニュータウンの場合も当初の計画人口三四万人は一世帯の人員が四人として積み上げられたもので、すでに世帯分離が進み出生率も史上最低を示す時代にはこの計画人口も当てにならないことになるでは本当の計画人口はどう考えれば良いのか。
計画人口は目標人口でもあり、施策的な誘導なども加えて決定するものだが、ここでは人口の実態をベースにして、現実に土地の残っている面積から戸数を推計して積み上げてみることにしよう。