親の含み益を移転し

形見分けの品を搬送

その為の根拠として二00三年平成一五年では二0万人であり、さらに二00五年六月一二日の朝日新聞の情報から多摩ニュータウンの売れ残り土地面積が東京都10四ヘクタール、都市機構,四0ヘクタール合計二四四ヘクタール当たりということから推計すると、今後民間開発が主ということも考え、ヘクタール当たり100戸の住宅ができるとすれば二万四四00戸が供給できることになり、一世帯三人と計算すると七万三000人の増加が見込めることになる実際には未処分の土地が販売を完了するのはまだまだ先であり、それまでに少子化と世帯分離で人口減少が続くことが予測されるので、そのまま加算することはできないがの計算結果からすると計画人口三〇万というのも怪しく、八王子市の二八万というのも背伸びしている数字と言うことができよう。
このように人口に関する目標値が曖昧な状況で計画が進んできた多摩ニュータウンであ

今後、東京都も都市機構も多摩ニュータウン開発からは手を離しているのだから、る。これからの計画目標は誰が造るのか、四市に跨った多摩ニュータウンであるだけに難しい舵取りが待っているようだ。

たまたま多摩ニュータウンの保健業務に必要なデータとして保健所が把握していてくれてはいるが、大規模な多摩ニュータウン計画を推進する為のデタとして将来に渡って保健所のデータを頼る訳にもいかず、常時、多摩ニュータウン全体を視野に入れた情報拠点が必要である。

多摩ニュータウン全体を計画的な視点で掌握する組織は絶対に必要なものであり、今後のまちづくりには欠かせないと考えている。四多摩ニュータウンの推移まだら模様の人口の実態多摩ニュータウンの人口が伸び続けていることは、すでに解説したが、多くの人々は多摩ニュータウンもまた衰退を辿るニュータウンというイメージが強い国もまたニュータウソの衰退の要因に気を配り、常に幾つかの施策を展開しているし、報道もセンセ-ショナルな出来事を好む傾向があるので印象として衰退をイメージさせる。

しかし、多摩ニュータウンの人口は伸び続けており、こうした状況は多摩ニュータウンの開発が長期にもちろん全体としては人口の伸び亘り段階的開発だった結果によるものだと考えている。は堅調だが、初期の団地では高齢化も進みとりわけ多摩市域ではその比率も高い。しかし稲城市側に行くと高齢化は低く若年層の転入の多い多摩ニュータウンの姿があるというように一律では語れない状況があるのだ。

遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)それを開発時期別で見ることも可能だが、より範囲を広げて自治体単位で見てもその差異は顕著である多摩ニュータウン全体の年齢別人口を見ると、東京都の平均的な状況と変わらない分布をしているが、初期開発の多摩市域、次いで開発された八王子市域、そして比較的新しい稲城市域の年齢別人口分布には全く異なった分布になっている。
さらに開発手法別に区画整理事業で整備した地区と新住宅市街地開発事業新住事業で整備した地区での年齢別人口分布も極端に差があり、土地利用と居住者年齢が相関していることも明らかである。多摩市の場合は多摩ニュータウン全体の中でも人口割合が多いので全体に与える影響が大きくなる。

ただ他の地区とは違って団塊と団塊ジュニアの間にあるくびれが際だっており、世間の噂通り団塊世代が集中している様子が見受けられる。しかし、二〇代を中心と

した若い世代も区画整理地区のみならず新住地区にも居住しており、世代の二極化はあるものの若い世代がいなくなっているということではないようだ。
一方、八王子のニュータウン区域では団塊世代の特異性は見あたらず世代を通して満遍なく居住している姿が浮き彫りにされる。

少し110歳代の前半が突出してはいるが、大学などの学生によるものだと理解すれば、平均的な世代構成は多摩市との違いがくっきりとしている。とりわけ子供世代も多く、少子化の影響も少ない区域と言えよう。八王子市域の開発は昭和五六年頃からの開発で多摩市域より10年遅れて始まったこともあり、世代としては一0歳は若い世代構成になり高齢化も遅れることになる。
同様に稲城市域を見てみると、さらに若い世代が集中して入居していることがわかるまた多摩ニュータウンエリアには区画整理区域も無いことから、民間のアパート類も計上されないので一10歳代の学生などがいない分、三0歳代後半から四〇歳代の子育て世帯が集中している様子がわかる。特に個室を要求し始める10歳代前半の子供の数が多く、親世代とも相まって稲城市域の人口構成の特徴となっている。

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同じ多摩ニュータウンであっても、開発の段階で大きく人口分布も異なり、そのコミュニティも変わって来るのだということを特徴づける結果であるが、これまでの右肩上がりの時代ではなく、引き潮時代に向かう中で各々の地区のあり方次第で多様に変貌することが予測でき、10年後の未来ではなく、二〇年三0年と時を経たときに人口分布がどの様に変化しているかは各々の地域の舵取りにかかっている。
その時、多摩市域と八王子市域稲城市域と町田市域がどのようになっているのか、未来を占うことも重要であろう。今後の取り組み次第では現段階で不安一杯の多摩市域が、住みよい街の筆頭になる可能性だってあるのだから。土地処分とマンションラッシュ現在110万人だから、大きく捉えて多摩ニュータウンの計画人口は三0万人である。さらに10万人の余地がある。

その余地は多摩市にも稲城市にも八王子市にも町田市にもある。これらを如何に販売していくかによって人口計画が左右されることになる。割安な土地が提供されれば一次所有のマンション取得者は増えるし、駅近くの小規模マンションが供給されれば高齢世帯の住み替えが誘導され、住み替えで空いた住宅は若い世代に引き継がれることになる。

人口の伸びは大規模マンションを供給する方法だけではなく、小規模マンションの建設も住み替えを誘導する手段になる。こうした視点で今後とも多様な住宅供給を推進することで居住人口の積み上げが可能である。

多摩ニュータウンの人口は伸び続けている現在は駅近くのマンション供給が盛んに行われていることから、確実に計画人口に近づいていくし、そのスピードは衰えていない供給元が民間に変わっただけで、供給量そのものは一定のボリュムで続いている。
むしろ高密度な計画であるので人口増加の効果は高く、従来の一·五倍ほどの計画密度でマンション化が進んでいる。
高層棟での計画が常識となったし、多摩ニュータウン開発の当初の景観とは一変したが、今後も高密度開発は進むだろうし、未利用地の高密度化も進行しかも、そのエリアは駅前に限らず、多摩ニュータウン周辺にも及ぶ。する。開発が激しいのが多摩センター駅前の未利用地だが、住宅建設が可能になったこ現在、とで、すでに買い手が殺到し始めており、殆ど買い手は付いていると想定される。
その景観は駅前の高層マンション街というもので、一四階や111階など土地利用効率のいい経済効果優先の計画が進行している。
多摩ニュータウンでの開発では戸数密度制限や駐車場!これらの帳簿価額が相続義務づけられることから、一戸当たりの面積が広く必要なファミリー中心の住宅供給が優先される。加えて建物や設備のメンテナンスのことを配慮すると自走式の駐車場が計画条件となり、駐車場部分と建物部分とで容積率を最大限有効に使う計画が生まれる。必然的に建物の形態は塔状または板状の高層、または超高層にならざるを得ない状況があり、結果として多摩センター駅周辺の景観はマンハッタンのように林立するマンション群と化している。
その時、多摩ニュータウンは多摩の中核都市として、大都市圏ネットワーク都市(衛星の一つとして確実に位置づけられることになる。いや、都市とは敢えて言わない)そうならなければ今後建設されるマンション群の行く末が不安で仕方ないというのが正直な感想である。

勢いよく高層マンション化している状況を見ていると、建物管理経費や修繕費用のランニングコスト確保の必要性が確実に増加してくる。ランニングコストは、そこに居住する世帯の定期収入に期待する必要があることから、居住世帯の高齢化などにより維持管理費用が滞っては建物保全は難しい。悪くすれば疲弊するマンション群という評価

を受ける結果ともなりかねない状況である。そうあってはならないとすれば、維持管理を支える個人の財布に期待していくしかないのである。
つまり、人口は常に新陳代謝し、高齢者と若い世代の住み替えを潤沢にして行く住宅ストックの循環が必要で、その為にはや高齢者が住み移れるコンパクトな住まいが必要なのだと痛感するのである。
はり、産学との連携ベッドタウンとして生まれた多摩ニュータウンを活性化させるためには、人口増加を支える環境要素がさらに必要である。一つが産業基盤であり、今ひとつが教育や研究施そのとりわけ今後の日本の産業構造がグローバル化の中で、設の充実である。通信やサービス産業にシフトしていくことから、多摩ニュータウン内での人材育成や就労環境の充実は住宅と並行して誘致および整備する必要がある。

土地ではなく家を売ろう

安心して子育てが出来ること

幸い、多摩ニュータウンには初期段階からをはじめ九大学が開校している大学が誘致され、旧称東京都立大学首都大学東京アカデミックな環境がこうした大学での研究や修学に関連する人口も定住人口となるが、多くの先端企業進出の追い風にもなるもので、多摩ニュータウン居住者の就労先とも重なり相乗効果を生み出す人口を呼び込むためには魅力ある都市作りが欠かせない。
その為には多摩ニュータウンの魅力を最大限に活用することになる。

都心部とのアクセス環境の改善として自動車道路の整備やモノレールを初めとする公共交通ネットワークの充実、多くの公園や丘陵地形を活用したレクリエーション機能、さらにはサンリオピューロランドやラフェット多摩など広域的に利用さのアミューズメント施設やアウトレットショッピングモールの存在など、れる施設をアピールして来訪者を呼び込み、総合的に多摩ニュータウンの魅力を来訪者に定着させることが大切だ。

どこのニュータウンでも行えるはずで、こうしたニュータウンの魅力づくりは、私の関係した各地のニュータウンでも、遠州浜団地ならば、浜松市郊外の海浜に面した海浜海のリゾートに特化した環境でのレクリエーションとリゾート機能を高めた住宅供給や、整備で魅力あるニュータウンに変貌させることが出来るし、山間に開発した日立市の住宅地は企業の研究機関と一体にしたリサーチパークに変身させることも可能であろう。また千葉ニュータウンのように農業用地に隣接するニュータウンでは、農業と共存するブロジェクトを推進して農への就労環境の確保と地産地消をベースとした環境共生都市への再編も可能である人口や世帯数の減少社会で求められるまちづくりの要素は、そこに楽しく住み続けられ基盤整備が整ったニュータウンという環境を生かして個性的なまちる環境づくりであり、づくりが推進されれば、自ずとまちは活性化するものだと考えている。

衰退をしてしまう基本的に自らの魅力をつかめていない所であり、個性的な魅力を見いだニュータウンは、して、修学と研究環境のある魅力あるニュータウン再生に取り組んでいただ産業と就労·きたい多摩ニュータウンには産業と大学がある。拠点駅をベースとしたオフィス群、幸い、町田市域には軽工業や大規模店舗が張り付き、幹線道路沿いには量販店が店舗展開するうした大型店舗は広域的な集客を意識しており、多摩ニュータウンに居住する有能な人材

と良質な住環境での生活を享受する目的で事務所機能も集積しつつある。
また、大学は有能な人材に多摩ニュータウンを知らしめる場でもあり、在学中に住み慣れた多摩ニュータウソに引き続き居住する研究者も多い。日本では少ないが、欧米では大学町もあるなど大学と都市との結びつきは重要だ。また、日本のニュータウンがベッドタウンであることから、住宅の集積は住宅産業を活性化させる。
住宅の維持管理、リフォーム、増改築などの産業は基幹産業となりうる。
とりわけ高齢化などでの住宅改造は今後も増え続けるし、バリアフリー住宅の少ない多摩ニュータウンでは、利用されなくなった賃貸住宅の総合的なリフォームなど、建物のコンバージョンビジネスにも結びつく。こうした住宅産業の台頭も地域に定着する人口を増やし、住み続けることが出来る多摩ニュータウンを育てることになり、結果として社会的な評価も高くなると考えている。
今後の都市は多くの機能が1カ所にあるのではなく、個性的な市街地が連担するネットワーク型の都市が台頭すると考えている。
人間生活にとってネットワークの基本は、住学ぶ憩う働く遊ぶが適度に連携した都市が望ましいわけで多摩ニュータむウンにはそれにふさわしい要素が集積している。
遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)都市公団が提唱した多摩ニュータウンの基本テーマが住む、憩う、学ぶ遊ぶ働く、であったことを重ね合わせると要素についても、アミューズメント施設やレジャー施設の充実が整い始めており、総合的な町の様相を示している。このような環境が多摩ニュータウンにある限り、魅力的な都市であり続けることができよう。
自治体の横の繋がり多摩ニュータウンが四市に跨っていることの弊害は、市バスなどの交通のネットワークにも見られるが、多摩ニュータウンの重要な問題の一つである市バスの運行は各市の市民サービスとして四市共に行われている事業であるが、多摩ニュータウンの位置付けは各市によって大きく異なっており、とりわけ町田市や八王子市域での多摩ニュータウンエリアは辺地でもあり、サービス対象区域になるには相当な期間が必要である。

つまり、八王子市や町田市での多摩ニュータウン区域は市の中心から離れ市バスのサービスが受けにくい地区と言っても過言ではない。た僻地であり、それに引き替え、多摩市内のニュータウン部は市域の六割なのだから、当然のように多摩ニュータウンを中核に市バスが走る。

残念ながら多摩市の市バスだから多摩市のエリアを越しかし、えられないテリトリーが定められており、八王子市にも稲城市にも踏み込まない行儀のいい運行が行われている多摩ニュータウンは四市の部分を寄せ集めた都市である。

地形的にも土地利用的にも明確に輪郭が描ける生活エリアであるにもかかわらず、横に連結するコミュニティバスのサービスがない。八王子市や町田市のサービスが難しければ、多摩市の市バスが運行すればいい。税金の使い方に問題があるというならば、各市が人口に併せて経費を負担するなど平等になるようなサービスをすればいい。頭は使いようである。融通を利かすことは出市バス来るはずで、を守る必要もない。地域バ何もかたくなに限定的な広域的なとして民間のバス会社に四市で委託すれば良い。
市バス結局はであっても民間のス

バス会社に代行してもらっているのだから、四市で話し合って市民サービスを向上させることをすればいい。行政の負担は変えないで、市民サービスの向上を図ることが様々な分野で出来るはずである。
すでに行政域を超えて利用されているのがゴミ処理場や火葬場などの共有施設によるサービス、市民向けのプールなど施設利用のサービスは広範囲に利用できるようになっただし、市民とそれ以外で価格差を付けている施設もあるが、ている。利用圏域を考えれその差を付ける必要もない。
たとえそれが市民の税金を使い整備したものとしてもば、福祉施設や公民館などの共同利用を押し進めた場合は説明も付く。図書館や体育施設、すプール利でに図書館利用は東京都の図書館とも連携して相互利用の拡大を進めているし、用なども始まっている。こうした市民向けのサービスを利用者側のニーズに沿った考え方でネットワークすると多様な施設が共同施設利用できるようになる。
こうした改善は行政内部でも検討が進んでいるとは思うが、市民からの要望や行政同士の横の関係を深める中で充実させることが出来るものだと考えている。
保証金に関する確認書

住民票(世帯全員)

住宅団地

従って、将来に対しての不安は少ないが、現状で困っていることを着実に改善することがまずは必要になる。これらをスムーズに運行するために、四市独白で組合を設立させたり指定者管理制度を活用した業務移管などが考えられ、法制度などが次第に充実していく中で、市民サイドに立った利用環境が生まれることを期待したい。五住宅ストックの更新と新規供給

多摩市の住宅供給の状況最初の入居から三五年、区画整理区域と新住区域を合わせて約110万人、約八万世帯が居住している。
住宅の数とすれば九万戸近くが建設されており、さらに年間1000から4H,.っ衣バ谷%一五00戸ペースで供給が続いている。それも民間分譲マンションや戸建て持ち家が殆どを占める。
賃貸住宅は供給過多で空き家の発生が顕在化している状態が続いていて現在、都市機構や公社の賃貸住宅には空き家が目立っている。同様に、区画整理区域の賃貸経営アパート経営も困難な時期を迎えている。
者も影響を受け、舌、経営破綻で、民間マンション業者に売却した地主の話、空き住戸で困っている家主の話公共機関から土地を返されて困っている地主など、不況下で土地にまつわる話は多い!方、こうした賃貸住宅の土地を建て替えて民間分譲マンションが建設されている。多摩

ニュータウン周辺の既存市街地では、こうした市場原理でもマンション建設が進むことにとりわけ、多摩市の既成市街地では、なる。
建設後10年ほどの賃貸マンションを解体して分譲マンションに建て替えたり、今まで見向きもされなかった河川に囲まれた未利用地思いがけないマンション供給に驚かされる。
を利用した大規模マンションも現れる程で、平成11年の国勢調査で、多摩市の人口は東京都下で三宅村に次いで人口が減少した白治体として一躍有名になったが、平成一七年の国勢調査ではわずかではあるが人口は増加した。

さらに五年後の平成11年調査では顕著な増加が見込まれるだろう。平成11年の人口は一四万五八六二人が平成一七年には一四万五八八七人と五年間でわずか二五人の増加ではあるが、これは大きな第一歩でもあり、平成11年までの五年間で二二五一人も減少していた流れが変わったのだから画期的な事である。全体から見れば相変わらず世帯分離は続いているので、人口減少傾向は継続しているのだが、それ以上に人口が増加したのである。
その理由は単純に言えば新規開発の住宅供給が急増し、転入人口が増えたことに他ならない。二000年以降の民間のマンションブームが多摩市にも及んできた結果である。多摩市域のニュータウン内の土地でのマンション供給のみならず、区画整理区域や既存区域のマンション供給が増加した。その勢いが世帯分離によって減少する数を凌駕した格好になったのだ。
多摩市にとってみれば、人口減少が続き高齢化が懸念されてきた中で、新たなマンションの供給が周辺から人口を引き寄せてきたことは大きい。
課税価格の合計額こうした動きを裏付けるものとして住民基本台帳の人口動向と世帯数の動向で見ることが出来る。最近のマンションラッシュの状況が人口減少を抑止している様子がわかる。全体としては世帯分離で人口減少基調は変わらないが、新規住宅供給により年度の切れ目で一挙に世帯数が増加し、それにつれて人口も回復する様子が見て取れる。とりわけ1100六年四月の動きは顕著で、全世帯の1パーセント二ヶ月で六00世帯以上の増加である。の増加は、大規模住宅開発が発生していることの証でもある。
実際、多摩センター地区のマンションや区画整理地区のマンションの供給が相次ぎ、世帯数が増えていった。

多摩市のマンション供給の今後現状のマンション供給が結果として世帯数を増加させ、人口を引き込んでいるので、人口減少に悩んできた多摩市にとって、今後の高齢化不安の中で安心を喚ぶ事柄であるよう多摩市では新たなマンション供給により若い世代の転入を歓迎しているが、に思う。
現状のマンションラッシュもその流れに貢献するものであろう。
土地売却やマンション建設の動向を見ると、さらに人口の伸びが期待できるし、これにより税収が増加することで安定した自治体経営を支えることが出来るとの考えでいるようだ。しかし改めて考えてみるとマンション購入者がどこから来ているのか、購入している年齢層の実態はどうなのか、住み替えの実態が解らなければ真相は掴めない。

既存のデータをベースにコーホート法による分析をしてみると、多摩ニュータウンからニュータウン外の市街地である既存地区への中高齢者世帯の人口移動は統計的にも出ていて、多摩ニュータウン内の住宅からエレベーターなどの付いた新しいマンションに比較的高齢の世帯が移動しているデータの裏付けも得ている。
こうした移動によって発生する住み替えが、高齢者から若い世代に所有が移る住まいの循環を伴っていることが統計的にも解ると、多摩ニュータウンの未来が明るいかどうかがはっきりする多摩ニュータウン内での民間マンション供給は勢いづいていて、現在、年間1000戸から一五00戸ペースで新規供給が進んでいる。

こうした住宅に対して多摩ニュータウン内では確実に住み替えなどの循環も発生しており、現状では完売しているマンション購入者のモデルルーム見学者の動向は、関係者からのヒアリングで確認する限り、多摩ニュタウン内及び周辺市街地からの見学者が多いとの情報もあり、近隣からの住み替えが需要を生んでいるようだそれを裏付けるように、八王子市域や稲城市域のファミリー向け賃貸住宅の空き家が増加している。
とりわけ比較的高家賃の公的賃貸住宅に空き家が目立つ団地が頻発しており家賃を払うよりも持ち家を購入するという動きが顕著になっている。今後はこのままの推移でマンション供給が進めば、さらに利用されない賃貸マンションを生み出し、地域の住宅供給バランスが崩れ、安全安心と言った地域の居住環境の問題にまで影響を与えかねない状況が生まれる可能性がある。

二00六年八月、大量の空き家を抱える都住宅供給公社は優良賃貸住宅の家賃を大幅に見直した。とりわけ多摩ニュータウン内の比較的新しい住宅については最大二五パーセントという減額を実施した。六○平方メートルで六万円という価格帯は都市機構の家賃と比較しても極めて安く、都市機構の入居者が移動することも現実になる。

意外に安いね

住宅·土地統計調査

遺品整理
そうなると引き続て都市機構の賃貸住宅も減額することになり、今度は周辺の民間賃貸住宅の家賃相場も下がるはずである。大量に割安なマンションを供給したことが、比較的高い新しい公的賃貸住宅を敬遠するようなり、賃貸住宅のドミノ現象が始まった。捨てるより活かす大量の住宅ストックを造り上げ大量生産大量消費の時代に多摩ニュータウンは生まれ、てきた。
従って、戦後の急成長経済の中で作られた建物や市街地は、大作りで均質な建物の大量供給が住宅にも反映していて、マッチ箱のような建物が平行に配置されている団地

風景が大規模に広がっている。それから一九七三年昭和四八年の第一次オイルショッ住宅の面積が増え始める。

戦後漸く住宅戸数が世帯数クを経て、同年の住宅統計調査で、を上回ったと発表され、大量供給よりも質を重んじる住宅供給へ変化していくことになる第二次オイルショックが一九七九年折からの「ゼロ成その後、昭和五四年に起こり、の時代でもあり、量から質への動きが加速され、長」マンションの形も配置も作り込みも少しずつ手が加わってくるに新耐震計算法が施行され、住宅公団が住宅·都市整その後一九八一年昭和五六年建物デザインにも勾配屋根や外壁備公団となり、積極的に分譲団地づくりを推進し始め、のタイルが取り入れられ、民間ではオートロックも普及し始める。
一九八三年(昭和五八には区分所有法の大改正もあり、年)いよいよマンション時代の充実へと進んでいくことになる。このような時代を経ているマンションも、初期の大量供給時代の余波で立てられたマンションは小規模であることや同一規格で多様性の時代に合わないことから、次第に人気が無くなってきている。

とりわけ、分譲団地は資産評価が低く時代に合わなくなった住棟を建て替えて、広さを確保しようと検討が始まっているが、全ての団地で建替が成立するわけではなく、今後、地価の上昇はあまり見込まれないとすれば、五〇平方メートルに満たない小規模住宅棟の有効活用も重要になる。
分譲マンションの場合には個々の住戸や棟が勝手に増築やエレベ賃貸住宅と異なり、ターの増設などが行えないことから、部分的な改善について全体の合意を取ることは難しい。
親の含み益を移転ししかし、建て替えそのものが出来ないとなると、現状を如何に改善すべきかを検討すとりわけ広い敷地を有する多摩ニュータウン内の初期の団地では、ることも可能で、余剰敷地を活用した定住促進のためのバリアフリー住宅の整備など、団地内で住み替え定住が可能な方策を導入することが良いコミュニティを継続させるポイントとなる団地の場合、1棟のマンションと違い、広い土地があることで部分的な建て替えや空き敷地に新築するということも可能であることから、住み続ける団地づくりのために知恵を出して環境改善を図ることが出来るのが魅力でもある。
今後の団地の活用方法は、今あるものを如何に活かして不足しているものを足していくかがキーポイントになる団地再生の動き多摩ニュータウンの団地再生は、開発初期の諏訪二丁目住宅団地で進んでいる。五階建て階段室タイプ、戸当たり住戸面積四八平方メートル、六四〇戸の住宅群は三五年の年月を経て豊かな緑と丘陵地形の高低差のある景観で独特の雰囲気を醸し出す団地として育まれている。

隣棟間隔の広い空間には緑の芝生の広場があり、陽光に照らされた芝面はよく建物の管理も自主的に行われていて、見かけ上は構造的な問題は見ら手入れされ美しいれないコンクリート壁構造で建築されている。

元来、壁構造は強度のある構造形式で耐震的にも信頼の置ける永続的な活用ができる建物である。この団地が今、国の補助金や市都の税金を投入して全面建替のための検討に入っている。初期の入居からすでに八〇パーセントの住民が入れ替わっている現状から、極端な高齢化で困っている団地ではないし、団地内には子供たちも比較的多く、若い世代も定住している。年齢構成は多摩市全体とそれほど変わらないという現状から、バリアフリー化が緊

急に必要だという状況ではない。
狭くて住みづらいことは理解できるが、住まいの狭さ適合する小規模世帯にとって取得しやすい価格であることからこそ入居できた世帯も多いここで五人を育てたという方もいるのだから、狭いながらも楽しい我が家と思えば、住み続けることはできる。住み続けることに違和感が無いのに何故建替を検討するのか、その理由は見あたらない。
あえて挙げるとすれば、敷地にゆとりがあり、増床するのに効果的。つまり余っている容積を売れば建替が容易だろうという不動産投資をベースとした考え方がある。

本件借地契約

特定の財産をわたす

もう一つあるとすれば、三五年の経過が建設当時の施工不良やその後のコンクリートの管理などの不備で構造的な問題を孕んでいて、予測されている震災に耐えられない構造であることなどが挙げられる。その場合、同時期建設の都市機構の賃貸住宅も同様な危険性が潜んでい必ずしも諏訪団地だけの問題でもないようにも思うし、ることになり、例え欠陥があったとしてもすべての棟の問題ではなく、一部の棟の改善で済む事だから全体の建替検討には及ばないと考えるのが自然である建築技術は年々向上している。当時のコンクリートが中性化していても、その進行を抑え建物を長期に活用する術はある。
従って建て替えないで良好な環境を維持していくという選択肢があるはずである。不動産は利用されてこそ価値である。世帯が小規模になってきている状況の中では四八平方メートルのコンパクト住宅は貴重である。住み続けられない高齢者はすでに転居しているし、今後の高齢化のためには、ゆとりのある敷地を活用した住宅を管理組合が建設すれば良い。

利便地区に位置する団地は必ずしも建替が結論ではなく、既存建物の活用を進めつつ、不足しているものを計画的に補っていくことが、もう一つの解になるのではないかと考えている。事を急がせないで、立ち止まって考えようではないか。コンクリートの中性化は外気の流入を防ぐことでコントロールできるし、建物に対する雨がかりを制御するためには屋根庇を取り付けることで対応可能だ。

建物の寿命が伸びれば、あとは階段周りの手摺りや床面の滑り止めなど安全性のアップと外壁デザインの見直しで建物景観も一新できる。建物イメージがグレードアップすると同時に設備も改善しよう。給排水ガス電気、そしてインターネットなど通信関係も向上させると建物の利用価値は倍増する。何も建替だけが資産価値の向上に繋がるものではないことに気づくだろう。集会所や共用周りの外部空間の改善を進めよう。並行して、急な階段をなめらかにしよう。敷地を二分する敷地の高低差を緩和するためのエレベーターを設置しよう。
高齢者のめにはやるべき事はたくさんある。こうした計画や改善に補助金を使えないものか。建て替え一辺倒の補助金ではなく、住み続けることを支援する補助制度であってもらいたいまちづくりの呼び水はスクラップアンドビルトからコンバージョンの時代に入っているのだから……。二00七年六月現在、諏訪二丁目住宅は全面建替に向けて歩を進めている。六四〇戸を一二00戸に建て替える-括建替事業が軌道に乗りつつある。

これには事務局として私の「多摩ニュータウン·まちづくり専門家会議通称所属するたま·まちせん」も支援しているが、決して全面建替が望ましい姿としているわけではなく、これまで団地管理組合

が主導的に進めてきた10年余りに渡る建替事業の道筋が、遺漏無き事業として慎重に公平に行われることを希求しての役割と思っている。
とりわけ、大規模な開発が地域にもたらす影響は大きい。
こうした動きに対して地域との整合性をとり、さらに建替事業が地域にもたらす活性化の動きを誘発するものであることを認識した上で、近隣商店街や公的賃貸住宅の活用、さらには周辺居住者のコミュニティのあり方などを検証し、建替事業を通じて発生する新たな環境整備や地域活動を誘引する切っ掛けとなればと考えている。
補助金を管理する行政の立場ではなく、直接的に影響を受ける居住者でもない地域の専門家の立場で、地域をマネジメントする役割を担えるかもしれないと考えている注記(一四)

課税価格の合計額

多摩ニュータウンの暮らしを解く

住民参加の仕掛けを育てる顔の見える団地と顔の見えないマンション私の住んでいる団地は一四0戸程の中層住宅と1110戸ほどの低層住宅の組合わさった建物配置で、全員共有の集会所やミニ公園を囲むように配置された一団の団地である。
管理組合組織は変則で低層、中層、集会所の三つの組合を持つという独特の組織体制になってもっぱら自治会的な活動が主になて、集会所の管理組合は団地全体の管理組織として、り、低層、中層管理組合の理事が兼務するという構成である。四階建て、中層住宅は三階建て、五階建ての棟の組み合わせで10棟、コミュニティは階段型でエレベーターはなく上下階の顔合わせは頻繁である。

建物の管理は棟別に行われていることから、棟別に物事を決めるという点で棟単位のコミュニティも形成されており五階までの住宅群は階段の異なる隣戸の様子も窺いながら生活し、つかず離れずの関係がある。低層住戸も権利は戸建てと同様に敷地分割されているものの建物は二戸が一また、棟という単位で建設され、実態としては長屋構成になっている。
中層住宅は階段型のコミュニティであるが建物の維持管理は中層住宅全体で管理されることから、必然的に中層住宅の利害が一致して一つのコミュニティが成立する。
また、低層住宅は権利的には敷地が分離した戸建て住宅と法的にはなっているものの、鉄筋コンクリートの建物の屋根が一体となっていることと、建築協定で建物の利用に制限が掛かっていることから、やはり価値観の共通するコミュニティが形成されている。
そして、中層の組合員と低層の組合員が共通に利用する集会所やゴミ置き場、そして共有の道路や広場などの管理は共通の資産管理を通じて低層と中層の団地全体のコミュニティを醸成する為にうまく機能している。こうした建物環境の中で、全体の世帯数も程々であることが功を奏してか、コミュニティのまとまりは強い。

入居して110年、毎年の餅つき大会に始まって、夏はそうめん流しが定例となり、夜の映画会や飲み会も頻繁に行われていて、昼にはガーデニングクラブが団地全体の花を飾り、シニア世代中心のグループが団地を見回り安全安心をチェックする。いつの間にか男性も女性も子供も大人もお年寄りも参加する顔の見えるコミュニティが育っている。一方、最近の民間マンションのコミュニティ環境はどのようになっているだろうか。多摩ニュータウンでも二000年以降、開発主体が民間となって急速に高密度なマンション供給や住宅地開発が進んでいる。
多摩ニュータウンの公的な住宅団地の一戸あたりの敷地面積が00平方メートルが標準だったのだが、それがバブル期には七五平方メートルになり民間の開発になるとさらに狭められ五平方メートルに、そして中には二七平方メトルというマンションまで建設されている。一戸当たりの敷地面積が狭ければ、当然、高く建物を積み上げる必要があり、必然的に大規模な高層や超高層の塊の建物が現れてくる。
建物の詰まり具合を表現するのに容積率という基準がある。
敷地の面積に対して部屋内

の床面積の合計をパーセントで表したもので、100平方メートルの敷地に床の合計面積が100平方メートルの住宅を建てれば一00パーセントという事になるが、初期の多摩ニュータウンでは五〇パーセントが標準だった。
改葬許可書