信頼できる

本件建物

そんな市街地に空き家が集約していることになる。市街地は同心円的に広がっているのだから10キロメートルで区切った場合、郊外に行くに従って空き家は拡散しており、いかに空き家の絶対数が一OS二〇キロメートルに集中しているかがわかる。そこは環状七号線から10キロメートルという圏内である。いわゆる密集住宅市街地の集中しているところで、都市再生の重点的なエリアでもある。都市の開発状況とも相関する。
空き家の動きは、都心回帰が進む中央区では平成一0年に空き家密度が八七一戸/平方キロメートルだったものが五年後の平成一五年には五二五戸/平方キロメートルに減少していて、空き家率も1111.九パーセントから10.0パセントに激減した。これは新規供給のみならず既存空き住戸が埋まったことによる変化であり、見事な都心回帰と言うことが出来よう。
空き家を減らし居住者を増やしたということにおいては確実に地域の活性化を招いたと言える。一方、台東区の場合を見てみよう。同様に空き家密度が一0七0戸/平方キロメートルから一五七四戸¥平方キロメートルになり、空き家率が1111.八パーセントから一六·八パーセントに動いた。
住宅に居住する世帯数も一万五千世帯ほど増加しており、マンションラッシュに転入世帯が負いつかない状態。供給過剰の状況になっていることがわかる。もう一つ特徴的な所に豊島区がある。

空き家密度は多少減少したものの一七二九戸/平方キロメートルが一五四七戸¥平方キロメートルと高水準を保ち、空き家率も一四·八パーセントが一二·九パーセントと少し減少するに止まっている。世帯数も六千世帯ほど増えているので、構造的に空き家が多いという特徴を持っていることになる

アパートなどの空き家が多い。もともと賃貸住宅の多い空き家は殆ど賃貸用の住宅で、今後、地区でもあるが、その数は増えたり減ったりと地区によって特徴が出る。
こうした世界の都市の趨勢を見ればその現象が何をもたらすか空き家の問題がどのようになるか、次第に空き家が増えることで治安が悪化し居悪くすれば地域の崩壊に繋がる。
は明白で、次第に悪循環住者が次第に減ってくることが、さらに空き家を生みスラム化を助長する。銃社会のアメリカほど危険ではが起こり最後には住めない町になる可能性を持っている。ないが、犯罪は多発するだろうし賃貸経営も続かなくなるだろう。ここには二つのシもう一つの危険な市街地が五0キロメートル以遠に広がる市街地だ。平たつは旧来からの駅を中心とした市街地を形成していた商業集積地、ナリオがある。
1居住者が自動車利用を前提とした生活になったことで駅前く言えば地方の商店街である。幹線道路沿いに展開する量販店に客を奪われている状況がある。幸,の商店街を利用しないで、従業員のアパートもあった市街地は次第かつては商店がある所に併設する住宅があった。

建築だけでなく不動産売買も一括で引き受けてもらう殆どが無駄各地で商業活性化のてこ入れをしているが、にシャッター通りとなっている。衰退に向かう流れは仕方ない事であるように思う。骨である。

二つめのシナリオは、郊外に展開したニュータウンである。都心部への通勤を前提としそしてバブル期に郊外に広がりすぎた。たニュータウンの拡大はオイルショック前に、今、そのニュータウンが存亡の時を迎えている。
都心回帰は郊外の地価の下落を生み、都市に人口が集中するとともに地価は下落していくことを考えると、郊外に居を求めて移住した人の多くは再び都心には戻れない状況に陥る。
少なくとも多くのローンを抱えたままの転資産価値も低迷している中での移住は難しい。しかし、売は困難だし、一部の裕福な世帯のみが都心回帰を図る。グラフは郊外の空き家率の増加を示していて、これも年々増加している見渡せば空き家だらけのニュータウンで誰が住むのだろう。
多摩ニュータウンがどうなるかは軽々にいえないが、多摩ニュータウンの中でも選別が生まれることは確かで、人のいなくなる所と人の集まるところがはっきりと現れるはず。それが10年後なのか三0年後なのか予測するのは難しいが、問題の発生を野放しにすれば、衰退は確実にやってくる。
マンションブームの余波を受けて比較的新しい都市機構の賃貸住宅や公社の特定優現在、良賃貸住宅に相当空き家が発生しているが、こうした空き家状態が続くと安全安心な環境は維持できず、居住の継続すらままならない状況になる可能性もある。
三大規模開発の不幸土地利用計画がまちを滅ぼす首都圏二○y三0キロメートルの多摩ニュータウンは現段階で大雑把に見ると、家賃さえ市場に対応させていれば空き家の発生で恐れることは無いと見える。しかし多摩ニュタウンの土地利用は住区を単位とした大規模なブロックに区分されているので、そのブロック毎に土地利用が制限され市街地の栄枯盛衰が決まってしまうことがある。

つまり大規模な賃貸住宅エリアや分譲マンションエリア、そして戸建て住宅などの土地利用の違いがブロック単位で構成されていることによって、市街地の活用範囲が限定され、時代の要請に街が追随できないと言う理由で時代に取り残される市街地となってしまうことがあ多摩ニュータウン初期に供給された一五00戸もの一団の都営住宅公営住宅の塊の賃貸住宅のエリア、三八00戸もの都市機構そして六四0戸と八八0戸の分旧公団昭和四七年から五一年までに建設された住宅が集中している諏訪永山地讓団地の塊など、区の将来が気がかりだ。
まさに新住宅市街地開発法によって整備された計画市街地の姿である。それだけに市場原理から取り残された利用されない商業施設や廃校になった校舎など、当初の目的をすでに終えた施設が余っている。基本的に修復型の再生計画でなければならないと考えてこうした団地や施設の再生は、いる。

すでに三五年もの間、住み続けている人々を含めて、永住できる安心があることが全てを建て替えることが、経済的に有利だとする意見もあるようだがまちの姿である。経済活動を優先する為に個人の生活が犠牲になることがあるとすれば、それは多数決の暴白か黒か白も黒も力である。

別の論点

地価公示価格

注意点2
土地利用計画はではなく共存してこそ理想的な共生

が生まれる。まちづくりは排除の論理ではなく、共生の論理で遂行すべきものでなければならない。現在、六四〇戸の諏訪二丁目住宅で建替計画が進んでいる。住戸数が倍増する計画がされていて、地域に与えるインパクトは大きい。こうした事業がこれまでの不備だった土地地域にとってふさわしい事業になるためには多くの地域の意見を採り入れ利用を改め、ダイナミックに修復していく思想が必要になる。

とりわけ都市機構の賃貸住宅に隣接して一体的に開発された地区での建替であり、隣接敷地のみならず周辺の街路整備や土地利用を含めた将来的な計画を策定しながら建替計画が進むことが望まれるやりすぎた街区構成スーパーブロックで計画された多摩ニュータウンには不便なことが多々発生している。
とりわけ初期のスーパーブロックは区画整理区域が組み込まれていないために、土地の自由な利用が制限されていて、コンビニエンスストア1つ建てられない土地利用になっている。特にコンビニエンスストアは自動車利用を念頭に配置するため、沿道沿いの土地を確初期のスーパーブロックには土地利用計画が厳密に定められており保することが多いが、スーパーブロック内にあった一部のスーパ商店などを誘致できる土地は無い。
結局、マーケットが二四時間オープンの看板を上げた。幹線道路と居住地の高低差が大きいので、また、歩行者専用道路からバスの走る車道に降りるのに階段や長いスロープを利用するしかなく、バスに乗るのも不便だし車椅子だと電動車椅子でなければとても対応できない急勾配のスロープばかりがそこにはもう大変。

ある。当時は基準が緩やかだったのか、スロープでさえあれば自転車や乳母車などの移動には支障がないと思ったのか、若い子育て世代が集まった時代には、老々介護など想像だに出来なかったのだろう。子育て都市が多摩ニュータウンのイメージだったのだから致し今後はこの街で高齢者も生活していかなければならないことを念頭にす方ないとはいえ、ると改善は待ったなしだ。
時は今、高齢化が問題になり、バリアフリーにノーマライゼーションの言葉が世間の常識となり、今ではユニバーサル都市という概念を国は多摩ニュータウンに持ち込もうとしている。『ユニバーサルデザインの複合都市に1老朽化ニュータウンを再生へ国土交通のタイトルが二00五年のニュータウン再生の新テーマである。
ユニバーサルデザイ省』「障害者·高齢者·健常者の区別なしに、すべての人が使いやンそのものは辞書によるとすいように製品·建物·環境などをデザインすること。
一九七四年、アメリカのメースにとなっており、住みづらい状況を改善しようと言う試みは美しいよって提唱された概念」が国の計画にどこまで期待して良いのか結果を待ちたいものであるもし、多摩ニュータウンが時代を通じて使い続けられるユニバーサルデザインの街になるとすれば、今後も引き続き機能や性能の改善を通してリ·モデリングされるに違いない。

遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)これは国の施策展開を待ちたいが、やはり住民の自主性に期待したい。多摩ニュータウン大きすぎる土地利用を繰り返してきたことで、それぞれに大地主を育んできた。は幸い都や公団公社の賃貸住宅は大地主の貸家である。また、分譲マンションの管理組合は大規模団地を管理運営する大地主である。
管理組合には修繕積立金という金融資産があり、大

規模な土地の活用について判断できる管理組合という組織を持った団地が集積しているのが多摩ニュータウンの姿である。また、そこに居住する人材は首都圏の企業に勤めているエリートであり、退職した富裕層でもあるのだから、地域に貢献するつもりになれば大いなるパワーを発揮するに違いな建物や都市基盤はしっかりしている。そして人材は豊富だとすれば、い。
資力はある。これに優れるものはないと言い切れるのではないか。多摩ニュータウンの底力の試されると大規模すぎる土地利用はこうした副産物を残した。ころである。

人·物·金の三拍子揃った多摩ニュータウンを活かすのも殺すのも居住者一人一人の意識である大規模マンション開発を占う多摩ニュータウンでは民間のマンション建設が相変わらず続いているグラフは私が確認している限りの新住区域での民間マンションの整備状況だが、区画整理区域も合わせるとさらに多くの民間マンションが建設されている。
これらの民間マンションは殆ど完売が続いているので、用地を供給する東京都と都市機構の売却が続く限り、多摩ニュータウンのマンション供給は続くと思われ現在の多摩ニュータウンのマンション供給は、公社や機構が直接住宅供給できなくなったことから、その担い手は民間のディベロッパーに委民間ディベロッパーの事業としてリスクを少なくすることが土ねられている。

そこでは、売れる住宅が供給されることになり、その為に基本的に土地の地購入の条件となる。価格は販売予定価格から逆算された採算ラインが売買価格となる。いわばそれが市場の土また、マンション購入者は周辺のマンションと比較して、地価格ということになる。価格が安いことが購買の動機となることから、順次販売されるマンションが売れるマンション地価のコントロールは欠かせない。

創業30年感謝の会

美しい街並みは地域の財産

つまり、地価は毎年下降することがであるためには、未処分の用地を整理するためには必要で、土地の路線価も毎年五パーセントは確実に減少し続けてきた。

このようにして、一物件100戸を超えるマンション供給が続々と登場している現状の中で、一団地六八○戸もの定期借地権付き民間分譲マンションや多摩市最大のマンション五三〇戸、多摩ニュータウン最大では八四五戸のマンションも完売してしまった。多摩センター駅周辺ではさらに新たな分譲マンションの供給も進み、今後もマンション供給の勢いは止まらないと思われるほど、マンション建設が頻繁にある。

民間のマンション供給で効率を考えると大規模マンションにならざるを得ないのだろうが、ある以上、これまでの公的な開発とは一八0度異なり、緑地も殆ど無い、容積率を目一杯使った土地利用が展開されている。いつかは老朽化して寿命が来る建物であるが、多摩ニュータウン初期の大規模団地ならば、建替を検討する余地もあるが、現在建設されている民間のマンション群の建替は現実的ではないだろう。
余剰容積をベースにした建替計画は成り立たないし、高層マンションに住み着いた世帯を移動させることも至難の業である。定期借地権マンションであれば期限が来れば必然的に退居して解体することになるが、一般のマンションではそうはいかない。
とりわけ超高層などのマンションを建て替えようとした場合には、実現は途方もなく困難だと思ってしまう。

結局、現在、供給されているマンションは100年や二00年という超長期の利用を前提に維持管理するという選択が取られるはず。すでに容積を目一杯使った建物であり、等例え今後建築基準法や都市計画法が大改正され価交換などの建替手法にはならないのだ。て容積率が倍になったとしても多摩ニュータウンが世界的に注目され、多摩のマンハッタンにもならない限り容積率を活かした建替は困難なのだ。
もちろん多摩ニュータウンが将来ともホットスポットであることを前提としなければ既存住宅の維持にも困難が生じることになり、マンションの評価が問われる時代が早晩、到来するだろう。良いマンションは高く売れ、悪いマンションは見捨てられるという構図は市場に住宅が潤沢に供給されることによって発生する価値観である。

信頼できる現在、大量に供給されたマンションや団地の中で、このマンションは衰退する。このマンションは生き残るだろうと言う予測は容易に付く。それが大規模に供給された分譲マンションの顛末であるように思う。もちろん、公的な団地も同様な憂き目に遭うことを避けることはできないその為にも居住者自らが地域をホットスポットにし、建物のレベルをアップさせるような工夫を重ねることが大切になる。
計画規模と実態人口のずれ「計画規模-一九八〇ヘクタール当たり、多摩ニュータウンの開発は計画人口約三四万人現在人口約110万人」が都市機構の公式ホームページからの情報だったが、同時期の八王「総面積約二八九〇ヘクタール当たり、子市のホームページには居住人口約二八万人」と謳われていた。
また、東京都都市整備局のホームページには「計画面積二九八四ヘクタール、計画居住人口三0万人、現在一八万人」、そして東京都南多摩保健所が出している多摩ニュータウンの人口動態「総面積-一九八〇ヘクタール、によると建設計画での居住人ロ約三0万人、平成一五年時点居住人口110万0四0五人」となっており、それぞれの機関により公表数字が微妙に異なっているというのが多摩ニュータウンの特徴でもある

「ニュータウン当初の計画を確認するために昭和四八年発行の日経新書精一著」を参考にすると『計画人口は、当初の三0万人から四一万人に変更して少しでも多くの住宅が供給されるようはかられた。

計画戸数は10万九六00戸。ただし,自然保護の観点からふたたび人口をやや減少させようとする動きが見られる。事業期間は昭和四一年から五11年と予定されている。』とされており、計画人口にも浮き沈みがあったことを物語っている。計画期間も昭和五二年を目途としていたが、結局は未だに未造成の一九住区を残す状況で、当初の完了予定から三〇年も経過したことになる。
こうした人口計画のもとに整備されてきた多摩ニュータウンではあるが、計画人口に対して実態人口の把握が難しく、とりわけ四市に跨っていることと多摩ニュータウン区域が町丁目に合っていない区域設定であることなど、人口把握が難しい条件がさらに加わり正確な調査ができない状況がある。
こうした条件の中でも東京都南多摩保健所の人口動態調査は平成11年以降、住民基本台帳ベースでの多摩ニュータウンの人口調査を継続していることもありデータとして信頼できるものだと考えている。筆者も平成11年の国勢調査データに基づいて多摩ニュータウン区域の人口を集計して調査区が区域外と区域内に分かれるところは案分して、みた。
調査区毎に拾い出してみたその結果は一九万六100人と言う数字で南多摩保健所が平成一三年一月一日現在の住民基本台帳調べの一九万六五八八人とほぼ同様な数字なので概ね正しい数字だと考えている。
ただ、多摩ニュータウンは学生も多いので、住民票をベースとした住民基本台帳と実態ベースの国勢調査では実態の方が多く出るという特徴もあるのだが一概ねの数字はあっているという意味で正しいと考えられる多摩ニュータウンの人口把握は難しいが、計画人口はさらに曖昧なものになる。
また「計画人口と目標とする居住人口は違う」という説明や計画人口は修正したという経緯もぁり、その時の状況で動くのが計画である。多摩ニュータウンの場合も当初の計画人口三四万人は一世帯の人員が四人として積み上げられたもので、すでに世帯分離が進み出生率も史上最低を示す時代にはこの計画人口も当てにならないことになるでは本当の計画人口はどう考えれば良いのか。
計画人口は目標人口でもあり、施策的な誘導なども加えて決定するものだが、ここでは人口の実態をベースにして、現実に土地の残っている面積から戸数を推計して積み上げてみることにしよう。
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平均面積100平方メートルといったところであろうか殆どが100戸以上のマンション供給が続いた購入対象となる世帯はファミリーである。安売りを目指して、バブル景マンション販売競争は各社、土地の仕入れにも工夫した。気の時期に拡大志向で建設したデパートの配送センターや放送局のサテライトスタジオをマンション事業者が払い下げたこともあった。
多摩ニュータウン内であっても売却後10年を経た土地には新住宅市街地開発法が及ばないことを利用して、容積率を最大限活用してマンションとして販売するディベロッパーもあらわれ、多摩ニュータウンにおける計画性を根幹から失った市街地形成が始まった。住宅開発が公的な主体から民間に移ったその街の開発は現行法の中で進められていく。思いがけず超高層の住宅が建つ。幼稚園用地にマンションが建つ。
学校用地が売却されて……と多摩ニュータウン計画の実態はれまでの公的計画が築き上げた都市像を一変させ居住者の感覚を麻痺させている。
こうした生き馬の目を抜くような販売戦略によるマンション供給に加え、それまで住宅

併設を拒んできた多摩センター駅前の土地利用に住宅併設を解放したものだから、一挙にマンション供給が再燃した。
多摩市最大五1110戸のマンション、多摩ニュータウン最大の六八〇戸の定期借地権マンションなど、大量の民間マンションが引き続き供給されるよう相次いで供給される巨大マンションの行く末は次の世代が評価を加えることにになった。
なるのだが、一方で敷地に相当な余裕のある初期の分譲団地六四〇戸の建て替えも進められており、新たな多摩ニュータウン内でのマンション供給の手法となりつつあるしかし、こうしたマンションブームも長くは続くまい。団塊ジュニアの購買意欲が落ち着くと住宅需要も安定すると思われ、そこには今ある建物の老朽化をひたすらコントロ長期に活用することが課題になるだろう。
年後の人口が急速な減少を予測さルして、五れる中で、どこまで既存建物の利用者が住み続けるかが次なる大きな課題になるに違いない。

引き潮の時代の中で、こうした資産を如何に活かすかが多摩ニュータウンの大きな課題となることは間違いない。日本経済と多摩ニュータウンバブル経済崩壊以降の住宅事情多摩ニュータウンもまた日本経済の浮沈に翻弄されてきた。街開き早々のオイルショックに始まりバブル経済の崩壊に泣いた人々が沢山いて、今は売れ残り処分の土地でのマンションブームに踊らされて買い続けている人たちが集まっている。
何が待っていこの先、るのか想像するのも恐ろしい住宅事情であるが、最近の多摩ニュータウンでのマンションブームがもたらすだろう姿を独断と偏見を交えて解説してみよう。バブル景気は一億総不動産屋と言わしめるほど多くの人を不動産市場に釘付けにした。人々は持ち家を売って、さらに新しい大きい住まいに移っていった。
住宅双六の頂点である戸建て住宅にも多くのマンション族が転居していった。新築だけではなく中古物件も高く売れた時代である。
日本のニュータウンを知るちょうど団塊世代が住宅を求める最後の時期にあたっていて根強い住宅需要があることを背景に急ピッチで建設が進んでいった。この機を逃すと持ち家など持てないと言う風潮が広がり、高値でも買うという流れが出来上がっていた。元々は経済のグローバル化で、都心部の業務床が不足するという危惧の中で、都心地価の急騰から波及した土地バブルであったが、団塊世代の住宅需要と重なって多くの世帯が住宅取得に走った。
オイルショックの時にはトイレットペーパーの買い置き騒ぎだったがバブル景気では住宅という高額な買い物を追いかけていて、商品価格としても耐久消費財としての価値の違いも大きすぎることから象徴的な違いがある。オイルショックでは賢明だった人も、経験を生かせず高額になった住宅を無理して買った。そんな時代だった。私の事務所もバブルに沸いた。仕事は山ほどあるし、単価もべらぼうに上がってくる。
業務量に対して売り上げが伸びてしまう状況で、高額な法人税も支払った。収入が増えるのでだから高額なマンションを買うという動きに走る。自宅購入のみならず購買意欲は増す。
賃貸マンションへの投資など不動産投資に走った人、ゴルフ会員権に群がった人、証券に投入した人など多くの人がバブルに沸いた。

そして終わった。

バブル経済の崩壊で多くの悲劇も生まれたが、何とか生き残っている人々の中には思いがけない住宅ローンを抱えて息絶え絶えの人もいる。住宅ローンを返済するために専業主持ち家を手放して賃貸住宅に移婦がパートに出る。子供の学資に困って実家の親に頼る。中にはうまく売り抜けて財を築いた凄るなど、自らの進退を掛けた選択を迫られた人々。腕もいるかもしれないが、多くは辛酸をなめている庶民がそこにいる。

やがて日本経済はバブルのツケは個々の家計に深く浸透バブル崩壊から落ち着きを取り戻していくのだが、しかし、何故かその後も住宅ブームは続いている。していくことになる。当時の全国平均の空き家率を見るとバブルが始まった昭和六三年の時点では九パーセントを越えていた。それが平成五年には一0パーセント近くになりバブルがはじけた平成一0年には11パーセントを上回っていた。
空き家は昭和四三年に総世帯数を総戸数が上回って以来増え続けてきた。決して飽和状態になることなく増加の一途を辿っている。
バブル以降急速に増加し、ついに平成一五年調査では111パーセントを上回った。その殆どは賃貸用の住宅持ち家化が進んでいる現状から、さらに利用されない住宅の増加が今後が占めているが、も続くと予測できる。

成年後見制度

税務調査の現場

緊張して怖い
地方居住を選択す人も移動している。郊外から都心部への回帰現象も顕著ではあるが、だから住宅が余っているリタイア組も顕在化していて住まいの多様化が一層進んでいる。る地域にはさらに空き家が増加して、不足している地域には建設が進むというホットスボットとコールドスポットがにわかに生まれている。
さらにこうした動きは顕著に今後、置かれその影響で地域の活力も左右されることが容易に想定されることから、現れるし、

た地域の状況に柔軟に対応する取り組みが欠かせない。ニュータウンが今後どのように進むのかは、こうした状況に照らし合わせて占うしかないようである住宅バブルの裏側「時代の終わりにはその時代を象徴するような記念物が生まれ後世の遺産として残る。
」バブル景気の崩壊は時代の終焉と共に都市にとは恩師、八木澤壮一先生の口癖だったが、住宅資産や大規模な使わないオフィス群を残した。

ニューヨークのマンハッタン島では超高層建物がひしめくが、決して新しい建物だけではなく古いものが長きに渡って使われているし、ヨーロッパ最大の都市パリの姿は歴史そのものと言って良い。世界の高密度都市人。であるニューヨークマンハッタン区の夜間人口はヘクタール当たり二四パリも同様高く、ヘクタール当たり二〇五人であり、これに対して東京二三区ではヘクタール当た二八人、さらに都心四区はヘクタール当たり八八人と少なく、中央区のようにここ五年で人口が三割増えたと言っても、到底ニューヨークやパリには及ばない。
すでに都心回帰の動きは収まりつつある状況であり、東京都心部はどう頑張ってもニューヨークやパリのような高密度居住都市にはならないと思う。それは居住にふさわしい安価な住宅ストックがないからで、一部の金持ちのための六本木ヒルズは生まれても庶民が居住する住宅ストックは生まれないという実体的な都市構造が東京にはあるニューヨークやパリのことを想定してみよう。
都心には積み重ねてきた住宅ストックがたマンハッタンの中心部に公営住宅やコンドミニアムがあり、くさんある。ソーホーには都心に気ほまに住む仕掛けが作られている。
それは新しく作るのではなく、古くから蓄積をしてきた社会資産としての住宅がある。
課税価格の合計額パリも同様で、社会資産としての都市住宅の蓄積が使われているからこそ都心の活性化が保たれる。それに対して東京の土地利用は低密度で、唯一のチャンスであった戦災復興も大規模な土地活用計画の実施には及ばず、農地解放や小規模宅地の優遇措置などで、小規模地主の経済活動を優先してきた。だから、土地をまとめて再開発するマンション利用などの共同化、不燃化の動きは鈍く、土地の細分化が優先される宅地分譲に終始し、建物も木造の簡易な建物を誘導し短期間での更新を余儀なくさせた。
結果として都市基盤を形成するような土地利用は進まず、良質な都心居住を支える環境整備は整わなかったという歴史があるそんな中で、国は今になって都心居住をもてはやしてはいるが、全て都心部にある工場跡地など企業用地の活用や、公的資金を投入した再開発による住宅供給しか方法がなく、結果として高額なマンションとして新規供給する住宅でしかないのが現実である。

これではとても都心の居住密度を上げることは出来ないし、普通の人が定住することによる効果が出るまでには時間が掛かりすぎるしかし、相変わらず第六次マンションブームは続いているが、都心部の住宅投資はそろそろ終焉を迎えそうだと耳にする。とりわけ都心でのファンド系の動きが収まりつつあるということから、都心回帰の動きも安定期に入る予兆がある。

こうした動きは多摩ニュタウンにおいても完成後の売れ残り物件が出始めており、供給はすでに過剰気味であるようだ。三〇歳代後半から四0歳代前半の住宅取得熱はバブルの勢いを彷彿とさせるほど熱かったが、そろそろ金利上昇や税の優遇措置の廃止など、購入意欲をそぐような状況もあ

り、買い一辺倒だったマンション供給にも息切れ感がしてきた。

買えるから買うという短絡的な発想で、家賃より安いローン支払額が将来の不動産価値や人生設計を左右させることを安易に決めてしまうような買い物がまかり通ってきた人生の最大の借金を抱えて、最大の家族人員に合わせた住宅規模を購入する。長期ローン低金利「万がを組んでしまう。という悪魔のささやきに、1抹の不安を抱きながらも、一の場合は親の資産が……」。パラサイトの甘えは根底に潜んでいて、無理を承知でよりよい住宅に夢を託す買い方がまかり通っていた。
耐震偽装もこうした購買意欲を失わせるものではあったが、すでに団塊ジュニア層の住宅も含めて住まいのニーズは満足されたのだと判断している今後はゆっくりと引き潮の時代が始まっていくことになるが、新耐震以降の長期活用可能な共同住宅が、未来の都市の資産として活用されることになることで、将来の豊かな居住を約束しているものだということを改めて理解して、長期に渡る都市経営のありかたを考えることをしよう。
われわれは漸く都市の住宅ストックを前提にした都市再生の起点に立っているのだ。とりわけニュータウン開発という都市資産形成の為に大量の資金投入を受けて出来あがった都市基盤を受け継いでいくことができるのだから、このチャンスをものにすることは今を生きる者の義務とも言える。

損することもあり得る

短期譲渡所得

住宅ローンの怖い金利国の貯蓄動向調査では、毎年のように三〇歳代後半から四〇歳代前半の住宅宅地に対する負債が増大していることを教えてくれる。本来、家族の成長に会わせた住宅取得が平均同一世代の住宅ローンなどの借財は同一であるはず。しかし、的に行われるならば、実態はここ10年くらいで住宅などの負債が倍増しているのだ。
つまり住宅を初めて取得する一次取得世代の若返り化や借家よりは持ち家という志向の高まりが原因で、団塊ジュニア世代も含めた住宅取得年齢の拡大が背景にあるようだバブル経済の崩壊により負債を抱えた銀行をそれに加えて住宅取得金利の低下があり、救済すべく長期に渡るゼロ金利を続けた結果、借りやすい環境も生み出すことになった。

バブル経済は不動産バブルの負債を結果的に銀行に集約した格好になったが、銀行は基本的には利ざやで稼ぐ商売だから、その負債を取り戻すためには確実な借り手を捜さなければならない。そこで白羽の矢を立てたのが若くて返済能力のある住宅一次住宅取得層だった。

国も事態を改善するためにと、とにかく銀行の支出である預貯金金利を抑え、さらに貸しやすくするために徹底した低金利政策をとり、借り手のいなくなった銀行を守ろうと必死になる。市場には低金利が次第に浸生前贈与の税の緩和措置、住宅取得控除の継続、透してきて、これまで見向きもしなかった個人向け住宅ローンを都市銀行が奪い合うようになった。住宅金融公庫からの借り換えの動きも激しくなり、低金利政策の結果で唯一庶民の住宅取得の手段だった住宅金融公庫の陰も薄くなり、平成一九年四月、金融公庫は独立行政法人住宅金融支援機構として改組し第一線の個人融資から手を引いた。

住宅融資が民間の手に渡ると、金融機関は毎月の支払いが少ない低金利の変動型の長期ローンを推奨することになる。銀行にとっては長期にわたって収益を確保し、収益を最大にするためには長期ローンに限る預貯金金利が殆どゼロである中で、確実に収入が見込める住宅ローンのお客様は上客である。
返済が滞って保証協会が返済額をも確保してくれるし、万一の団体顧客の死亡などにも生命保険は返済を保証してくれているのだから、銀行にとって絶好のお客様ということになる。
日本のニュータウンを知る住宅金融公庫時代は抽選に選ばれなれれば融資が受けられなかったし、住宅の性能を確保するための公的な現場検査も義務づけられていた。しかし、民間融資には融資基準はあるものの中間検査などの資産価値を確保する方策はない。これは融資の考え方が変わったということに尽きる。現在の住宅取得の為の融資は個人への融資であり、建物の価値を担保にした融資ではない。だから建物の質は特に評価しなくても融資は成立する。どのような仕様で建築されようが、建物の価値を評価するのではなく、個人の返済能力を審査するシステムである。
本来、資産に対して設定される抵当権せいぜい購入価格の六割くらいが相当額だが、現実には100パーセントの融資が可は、能な状況である。これは、保険制度に支えられた融資システムによって作られた持ち家誘導政策に他ならない。だから、万が一破産しても建物だけでは返済ができない現実がある。唯一、返済が可能な方法は購入者が自殺するしかないという状況は悲しい。
民間ディベロッパーによる大量の新規住宅供給が展開され多摩ニュータウンにも現在、ている。
内容的に一次取得層と二次取得層に購入層が分かれる物件が供給されているが低価格を全面に出しているマンションは買いやすい価格に設定され、「家賃で払えるロがセールストークになっている。夢を抱いて住宅購入している世帯に水を差すのも気ン」の毒だが、住宅ローンには危険が孕んでいることを知ってもらいたいと思うのは、多摩ニュータウンで豊かに住み続ける方法を伝授したいからに他ならない。

都市と空き家事情今や住宅購入者の感覚は、ローンの額を家賃と同じと考えているようだ。
生涯、同額の家賃を払って行くと考えると同じであるが住宅ローンと家賃とは基本的な違いがあり、住宅ローンの場合は、一旦買ってしまうと家族の成長変化に住み替えなどで対応できないこ家賃より安いとを覚悟しなければならない。

が住宅購入動機の大きな要因だし、売り手側もそれを強調する。「住宅販売会社では最長のローンを勧めますが、私は最短の期間を選ぶことをお奨めします。」が友人のファインナンシャルプランナー(FP)誠氏の言。長期になればなるほど金利分が増えるだけで払いやすさは生涯支払額を増額させるだけ、銀行の経営を助けるだけという意識が欲しい。そして、長期になればなるほど予測のつかない約束をしているようなものであることを知らなければならない。
平成一五年10月に五年ごとの全国調査である住宅·土地統計調査が実施され、平成一七年に結果が発表された。全国で住宅総数に対して111.11パーセントのその結果、空き家があると言う報告だった。それは世帯数に対しては一四パーセントほどになり、さらに増える傾向が続いている。
こうした空き家の発生は、これまで地方の過疎地に発生す

る空き家が問題になっていたが、今の空き家は都市部の空き家であり、あなたの隣近所の空き家が増加しているのである。
10軒に1軒以上が空き家になっている状況は、世界的に見ても尋常ではない。その空き家がどこに集中しているのかを紐解くのにデータでは、架空の話をしていても真実味が伝わってこないので、は語ってくれる。東京を中心とした七〇キロメートルの空き家状況についてのデータで見てみよう。
ちなみに多摩ニュータウンは二0-三0キロメートルの位置になる結論から言うと、都心部は都心回帰で空き家が少なくなったが、東京から一0S二〇キロメートル付近に集中している。
グラフで示した空き家の総数が飛び抜けて多いのが一OS一10キロメートル圏である。かなり市街地として高密度で、ゴミゴミしている密集地も多い。

悠々白適

課税価格の合計額

及び本契約条項のいずれかに違反した時。

また、子育てと高齢者は縁が深い。親世代が働い高齢者が子供を見守った歴史がある。ている間、その時、子供も親も高齢者も役割分担を例えれば昔の農家の姿をイメージすれば分かり易い。しかし、していたことになる。こうした環境は多摩ニュータウンには育っていないことが高齢者と子育て世帯の関係を判りにだから、くくしている。行政も高齢化対策と子育て支援とは別の取り組みになる。多摩ニュータウンの場合、一部の住宅に高齢者が集められている節がある。
古い公的賃貸住宅でも顕著だが、比較的住戸面積の広い分譲マンションなどでは、子育て期間を無理なく住み続けることができたことで高齢化が顕在化し始めている。家族四人で個室が持てほぼ,八五平方メートル以上の広さの住宅にる大きさ、それは3LDK以上の住宅であり、高齢化が集中している。高齢者が好んで入ったのではなく、いつの間にか高齢化してしまったというのが現実。

居心地が良いだけにみんなして高齢化してしまった結果、高齢者が目立つ団地になったという結末である建物はマッチ箱型の階段タイプでも南面三室の広い住宅であり、そこは、間口より奥行きの方が短い住戸プランは換気が容易で結露の発生も少ない快適な居住環境の住宅だ。だバブル景気にも踊らされず定住していたことが、からこそ、結果として集団で高齢化を迎える結果になってしまったのだ。
こうした住宅ストックは見方を変えれば子育て世帯には利用しやすい住宅である。だから売却してもある程度の資産評価はあるし、賃貸に出してその資産を活用した住み替えも容易である。

も家賃もある程度確保できるので、こうしたマッチ箱型の住棟が連続する団地は、初期の開発であるだけに容積率や建蔽率は余っていて、増築や建替も有利に組み立てられる団地であることが多い。おまけに建物の妻部には窓がない。そこで既存建物に隣接して増築することも支障がなく出来る場合がまた、多摩ニュータウンなどの場合は、ある。
幹線道路との段差を緩衝させる為に団地の周辺が斜面緑地で囲まれているケースが多く、こうした緑地の利用も建て増しをするための敷地として利用できるそこに団地管理組合が運営するバリアフリー賃貸住宅を作り、四階や五階に居住している高齢者世帯が団地内で住み替える住宅として利用すれば、同じコミュニティで住み続けることができる。

親の含み益を移転し空き家になった住まいは若い世代に賃貸して、その賃貸料を団地内賃貸住宅の家賃に回すという仕組み。さらに、その賃貸住宅にプレイルーム等を併設して学童サポートを入居者も支援すると言った、保育所を開設し、地域で相互に支える仕組みを作

れないだろうかというのが提案である。三世代が各々の役割を担ってきた村社会が嘗てあったが、こ寸仕組みさえ作れば多摩ニュタウンの中でそれが実現する可能性を持っている。とりわけ、高齢化した世帯の多い団地には、それが可能な資産と環境がある。
後はその仕組みを具体化する知恵があると良い。住みづらくなった住宅を若い世代に利用させ、高齢者はコミュニティが建設したバリアフリー賃貸住宅に移住する。
複数の管理組合が協働で建設する場合や単独の団地管理組合が建設する場合もある。ポイントは住み慣れた地域で、地域と関わりながら暮らし続けるこ管理組合が合意を取るのは難しいが、とである。
その気になりさえすれば何でも出来るのが大地主たる管理組合の力である

老人ホームと思われているが、家で死ぬ現在、高齢者の最後の住まいはことを「永山ハウスしたいと考えている。我々が取り組んでいる(仮称)」
それを目指して生まれてから死ぬまでの過程の最期を家で迎えるという、いる。当たり前の幸せを実現させたいと願っている。その為には、医療や福祉、そして食を通しての健康管理は必要だから、建物の1階には高齢者の生活支援サービスを提供する施設と共に最期を看取るための医療拠点、健康を管理する食のサービス施設を併設させる予定だ。このように高齢者が安心して住み続けることが出来る所には若い世代も積極的に居住できる。
誰かが誰かの負担

になるのではなく、互いの不足を補う関係が生まれることが判っているからである。新婚世帯も子育て世帯も互いの持っているものを出し合うことで高齢者世帯との役割分担が可住み続けられる都市我々は多くのことを行政に委ねてきた。
道路整備から学校建設、公共施設整備や公営住宅づくりなど建設に係わること、そしてその維持管理や運営に係わることまで行政に委任とはいえ、してきたことを反省する時期に来ている。
ニュータウンの場合は都や公団といった事業者の方で基本的な施設の建設などは進めていたことから、地元行政は維持管理を引き受けて来たのだが、今後は市民が維持管理に手を出すことが必要になっている。誰かがやってくれるのを待つのではなく、自らが地域の維持管理に係わっていくことが必要になっている。
いわば、マンションの自主管理によく似ていて、住民の自主性が生かせる範囲で住民参加の機会を増やしていくことが望ましい姿になる。今後、高齢化は一層進み、就労人口の減少からニュータウンに流通する資金量は減少する。
土地のリース

表示に係る建物の設計プランについて

高齢者を呼び込むことになる
その時に経済的な閉塞が発生しないように小さな資金の循環でも大切に扱い、それに蓄えた資金の循環を加えることで住み続けるための基本的な経済循環を促すようにすることが重要になる。生活に係わる資金はの他、医療や介護に係わる安心サービスや生き甲斐に繋がる文化活動や社会参加の費用といった生活関連費用が経済の循環として必要になるが、に関する費用が発生しない場合年金生活者の実態を見るとそこで今後の住み続けるための住宅づくりには、かなり経済的に安定すると考えられる。
に必要な資金を想定すると以下のようになる。
「維持管理を目的とした修繕のための費用」と「機能や性能住宅に最低限必要な資金はであるから、極論を言えば修繕費用として一五0円/平米、を向上させるための投資」更新費用として一五0円/平米、税金として一00円/平米、諸経費として一00円/平米の合計五00円/平米程度の家賃で住宅は利用できると考えられる。

つまり、五0平方メートルの住宅では家賃月額二万五千円、100平方メートルの住宅で五万円ということである。これさえあれば維持管理出来るのだから、原価償却の進んだ公的賃貸住宅などの家賃を減額すれば、多摩ニュータウンでの居住者の多くが無理なく豊かに生活が出来るようになる建物には償却という考え方がある。

建物を建て替える資金を準備するため、一定期間に投資した資金を回収して再投資の為に蓄えるという考え方である。この期間が現在、税法では木造二二年、木骨モルタル一10年、鉄骨造三四年、鉄筋コンクリート造四七年としている。つまり資産的には鉄筋コンクリートの建物だと四七年で資産価値がゼロ評価になる概ね償却期間が過ぎたら建替を考えることになるのがこれまでだったということである。
が、住宅が余り続ける時代には再投資は必要ない。今あるものを長く使い切ることがテーもちろん必要に応じて新規建設も必要になるだろう。マになる。
その場合には、当然のよただし、うに100年利用できるストックを建設する。むやみに建設するのではなく将来に向けて廃墟にならない地域に投資する。

これが住宅を社会資本として建設するためには欠かせない手続きである

多摩ニュータウンのマンションブームでは余り続ける住宅を整理することなく現在、新しい住宅供給が相次いでいる。こうした新規供給も今後は都市の資産として後世に継承されることになり、旧来の住宅ストックと共に長期活用可能なストックとして活用が行われるようになるだろう。
とりわけ公的賃貸住宅の空き家の活用を推進するため、さらなる家賃の改正が行われ周辺から人を呼び込むことが行われる事になり、こうして転入した世帯が蓄えられた持ち家ストックを購入するという住まいの循環が進んでいく。
多摩ニュータウンには時代に合わせた住宅資産があり、将来に渡って使い続けることが出来る耐震耐火の建物ストックが集積している。こうした都市の資産を活かして、それぞれの特徴を見定めて補填すべき施設や住まいを加え、各々を結びつける仕組みを与えることで住まいの循環をより安定したものにして、安心安全なまちが生まれると考えているこうした都市経営が住み続けられる都市には欠かせない。
その為には、都市の資産を活用する視点に立った居住者の意見が必要で、市民自らが都市経営に参加し意見を言い、責任を持つことが大切である。
生まれそして死ぬことコミュニティを作り育てることが今後の地域づくりであるならば、多摩ニュータウンが住み続けられる街として定住化社会を迎えるためには、生まれてから死ぬまでのライフブランを完結できる環境を整える必要がある。どこで生まれ、どこで育ちどのように育てられ、学び、遊ぶ場を持つか。働き、そして老いを迎えて死ぬという課程の中で、地域の仕組みが欠かせない。

預金と借金の両建て産院、保育園、学校、公園、公民館、図書館、劇場、遊技場、温泉飲食店、マーケット、病院、寺院、斎場、墓地など多様な施設がそれを支える住まいにおいてもライフプランが必要で、住戸のあり方、成長変化に対応した居住の場の確保、多様な世帯のニーズに対応した住まいの提供などのストックが必要になる。また人が生まれ、学び、働き、そして憩うという生活行為の無理のない環境を創出する場作りが求められる。それに加えて、人が快く老いを迎え、そして死に向かうことが安心して出来る環境も大切な場作りで、死者を弔うことを含めて人が住み続けることに繋がる行為であることを忘れてはならない。
多摩ニュータウンでは、日本全体が少子化であるにも係わらず子育て世帯は多く、慢性的な保育施設の不足で保育環境整備が課題になっている状況があるし、両親が働く世帯が多く、学童保育などの不備も指摘されている。また、高齢化に対する対応としても増え続ける高齢者に対して施設整備の不足があり、老健施設などの民間施設建設が進めている状こうした環境整備により実態としての需要と供給のバランスが取れていること況である。
が望ましいのだが、計画が後追いになってしまうのはやむを得ないことでもある右肩上がりの日本では老人ホームなどの施設は姥捨て山的な扱いを受けていて、人里離隔離された歴史があった。

しかし、れた所に建設され、今では高齢化は特別なものではなく日常的なことであることを漸く理解するようになり、各地の利便な場所に高齢者施設が建設されるようになってきた。多摩ニュータウンでも初期の老人ホームや高齢者の専門病院などは山裾に隠れるように配置されたが、今では駅近くに、そしてまちなかに建設され他の施設からコンバージョンされたりと多様な施設が整備され始めているたり、

こうした環境が整備される中で、高齢者の生活にも決まり切った選択ではない生き方が生まれている。
社会的入院の反省から生まれた高齢者支援施設。
そして施設介護の反省から生まれた高齢者居住施設。さらに居住施設ではない住宅そのものが高齢者の終の棲家と「永山ハウスもそれだ。三0代の夫婦かして生まれ始めている。
私達の取り組む(仮称)」ら七〇代の単身高齢者までが一つの屋根で共生するコーポラティブ住宅。最後まで我が家で過ごすことが出来るよう、在宅ホスピスの支援も受けられる環境を作ることを企画して人はいつか死ぬ。
その時に病院のクダの付いた装置に繋がれて逝きたくはないというのが万人の偽らざる心境ではないか。私の両親もクダに繋がれて息を引き取った。その時はすでに周りの存在にすら気を配れない状況である。人は人とふれあっていないと生き甲斐も生きている実感も感じられない動物である。最後の瞬間は思いがけない覚醒を覚えるのが自然な人の死だと言うが、親族と親しい友人と別れの言葉を交わしてから永眠したいものだ。

住民票(入居者全員·続柄)

入居者募集

そんな死に様を理想としたい。「永山ハウスには人が生まれ死んでいく全(仮称)」ての生活が営まれていく。地域で守られ地域で死ぬことの選択を得たい。最後の瞬間に一人一人と別れを確かめてドイツ人の老後逝きたい。そうした死があることを(一九九一年法政大学出坂井洲二は教えてくれた。版)ドイツの老人ホームでは最後の時を老練な館長の采配で、親しい友人や親族とお別れをするという。
館長には死期が来た老人の最期を確信する能力があり一人一人を部屋に向かい入れ、お別れを促すというくだりが覚醒であった。日本では嘗てはあつたろう、こうした行為が今でも日常的に行われていることの驚きを感じたし、自宅で家族に見守られて死を迎えたときに、医者がいなかったが為に警察の検死を受けなければならないなど、不可思議なことも多い。死は厳粛なものでありたいと思う。
葬儀の煌びやかさや会葬者の数を競うよりも質素に弔う方法を導きたい。墓においてもそうで、子供のいない世帯も多くなった今、永代使用の墓も不必要であろう。
前述の書には墓を守る期間と面倒を見る人が定められた個人墓が普通であるドイツのシステムが紹介されている。

そろそろ日本にもこうした弔いの方法が合って良いと思う。マンション管理を見直す戸建て住宅とマンションの管理住宅ローンが終わっても、管理費や修繕積立金の支払いが税金のように続いていくのがマンションだから、戸建て住宅が良いと言う人もいる。しかし、私はマンションが割安だ理由は一つ。みんなで管理することが出来るからに他ならない。と考えている。一戸建ては、グレードを上げたければ必要なときに自分の都合で修理も修繕もできる。
費用を掛けて建物を立派にし、費用が無い場合はとりあえず見送ればいい。建物は1年や11年、いや五年や10年、手を加えなくてもそうは傷まない物である。だから、建物に手を加えなくても維持管理費用はかからないと思っている人は少なくない。それが大間違い

なのだ。とりわけ建物の維持管理は素人には難しい。
だから建築業者の言いなりにならざるを得ないし維持管理コストもマンションの倍は掛かるのが実態だまず管理すべき建物の外装部の負担割合だ。
戸建て住宅とマンションとの差は、マン五階建てだと五分の一だし、ションの屋根は数軒の共同になる。10階建てだと十分の一外壁にしても四周が囲まれている建物の二方向か三方向がマンションで、になる。戸建て住宅は必ず四方向が外壁だ。屋根と外壁の修理は定期的にやってくる。それはマンションでも戸建て住宅でも同じで、維持管理を怠っていると建物の耐用年数にも影響する。
私の居住する団地では11戸を1戸として建てた戸建て風二階建て住宅がある。
その外壁や屋根の修繕費用を中層団地の修繕の費用と比較すると概ね11倍の開きがある。
住民票(世帯全員)建物の仕様にも違いがあるが、戸当たりの負担面積などの差以外にも規模のメリットがマンション·五倍くらいの開きがある。にはあり、同じ外壁塗装の単価でも一それも戸建ての場合は所有者自らが見積もりを取り、自ら品質管理をしなければならず、十分なチェックは出来ない。しかしマンションの場合は専門家に委託して総合的な管理が可能だ。もちろん戸建て住宅の修繕でも専門家に依頼できるが、その費用も割高になる。一方、居住性能にも違いがあり、冬の暖房や夏の暑さ対策にもコストの係り方が相当違う。
寝室の温度は摂氏八度が戸建て住宅、一五度がマンションである。東京の冬の朝、嘘ではない。事実である。集まって住むことの意味はこうしたところにも跳ね返ってくる。日本の室温コントロールで最もコストを使うのが冬の寒さ対策。

風通しの良い建物を作るのが日本家屋の心得だとすれば、いや、当然、冬の寒さは厳しい物になる。最近流行の外断熱の住宅を購入したとしても、外周から冷える戸建て住宅の温度コントロールは大変コストがかかるそして最も大きく影響するのが、建物の耐用年数の違いである。一般的に鉄筋コンクリートで建てられるマンションの耐用年数が七0年で実態としても六〇年を越えるのに対して、戸建て住宅はその半分の三0年である。
建築コストは多少違っても耐用年数は半分だと言うことはトータル的には建設コストも維持管理も倍掛かるという計算になり、二掛ける二で四倍のコスト差があることになる世帯数の減少で住宅が余ってくる。今後、その時に住宅余剰は何処から始まるか興味がある。これまで言われていたのは過疎地の空き家の発生だったが、今後は都市部にも及んでくる。特に既存市街地で基盤整備が整っていない密集住宅地と言われる地区。
東京都心部でも10キロ圏では木賃アパートや狭小宅地が集中していて、道路も狭く震災などで一端火災が発生すると一面火の海になる可能性のある地区である。そこには次第に空き家が増加している(一六)。
その点、多摩ニュータウンは安全だ。隣棟間隔の充分取れた住棟の並び、火災が発生してもコンクリート住宅は類焼の恐れはない。たとえ震災に遭遇しても比較的古い地層に位置する地盤は震災の揺れを和らげる効果がある。

何よりコンクリート住宅は地震にも強い耐震偽装が社会問題化されているが、木造建築の耐震性は確認申請での構造計算の義務化がされていないことや、建物竣工時の役所による検査が確認申請の数の二割ほどであるという実態から耐震性の確保が疑問視されている。
社長の土地にA社名義の借地権が