信頼できる

本件建物

そんな市街地に空き家が集約していることになる。市街地は同心円的に広がっているのだから10キロメートルで区切った場合、郊外に行くに従って空き家は拡散しており、いかに空き家の絶対数が一OS二〇キロメートルに集中しているかがわかる。そこは環状七号線から10キロメートルという圏内である。いわゆる密集住宅市街地の集中しているところで、都市再生の重点的なエリアでもある。都市の開発状況とも相関する。
空き家の動きは、都心回帰が進む中央区では平成一0年に空き家密度が八七一戸/平方キロメートルだったものが五年後の平成一五年には五二五戸/平方キロメートルに減少していて、空き家率も1111.九パーセントから10.0パセントに激減した。これは新規供給のみならず既存空き住戸が埋まったことによる変化であり、見事な都心回帰と言うことが出来よう。
空き家を減らし居住者を増やしたということにおいては確実に地域の活性化を招いたと言える。一方、台東区の場合を見てみよう。同様に空き家密度が一0七0戸/平方キロメートルから一五七四戸¥平方キロメートルになり、空き家率が1111.八パーセントから一六·八パーセントに動いた。
住宅に居住する世帯数も一万五千世帯ほど増加しており、マンションラッシュに転入世帯が負いつかない状態。供給過剰の状況になっていることがわかる。もう一つ特徴的な所に豊島区がある。

空き家密度は多少減少したものの一七二九戸/平方キロメートルが一五四七戸¥平方キロメートルと高水準を保ち、空き家率も一四·八パーセントが一二·九パーセントと少し減少するに止まっている。世帯数も六千世帯ほど増えているので、構造的に空き家が多いという特徴を持っていることになる

アパートなどの空き家が多い。もともと賃貸住宅の多い空き家は殆ど賃貸用の住宅で、今後、地区でもあるが、その数は増えたり減ったりと地区によって特徴が出る。
こうした世界の都市の趨勢を見ればその現象が何をもたらすか空き家の問題がどのようになるか、次第に空き家が増えることで治安が悪化し居悪くすれば地域の崩壊に繋がる。
は明白で、次第に悪循環住者が次第に減ってくることが、さらに空き家を生みスラム化を助長する。銃社会のアメリカほど危険ではが起こり最後には住めない町になる可能性を持っている。ないが、犯罪は多発するだろうし賃貸経営も続かなくなるだろう。ここには二つのシもう一つの危険な市街地が五0キロメートル以遠に広がる市街地だ。平たつは旧来からの駅を中心とした市街地を形成していた商業集積地、ナリオがある。
1居住者が自動車利用を前提とした生活になったことで駅前く言えば地方の商店街である。幹線道路沿いに展開する量販店に客を奪われている状況がある。幸,の商店街を利用しないで、従業員のアパートもあった市街地は次第かつては商店がある所に併設する住宅があった。

建築だけでなく不動産売買も一括で引き受けてもらう殆どが無駄各地で商業活性化のてこ入れをしているが、にシャッター通りとなっている。衰退に向かう流れは仕方ない事であるように思う。骨である。

二つめのシナリオは、郊外に展開したニュータウンである。都心部への通勤を前提としそしてバブル期に郊外に広がりすぎた。たニュータウンの拡大はオイルショック前に、今、そのニュータウンが存亡の時を迎えている。
都心回帰は郊外の地価の下落を生み、都市に人口が集中するとともに地価は下落していくことを考えると、郊外に居を求めて移住した人の多くは再び都心には戻れない状況に陥る。
少なくとも多くのローンを抱えたままの転資産価値も低迷している中での移住は難しい。しかし、売は困難だし、一部の裕福な世帯のみが都心回帰を図る。グラフは郊外の空き家率の増加を示していて、これも年々増加している見渡せば空き家だらけのニュータウンで誰が住むのだろう。
多摩ニュータウンがどうなるかは軽々にいえないが、多摩ニュータウンの中でも選別が生まれることは確かで、人のいなくなる所と人の集まるところがはっきりと現れるはず。それが10年後なのか三0年後なのか予測するのは難しいが、問題の発生を野放しにすれば、衰退は確実にやってくる。
マンションブームの余波を受けて比較的新しい都市機構の賃貸住宅や公社の特定優現在、良賃貸住宅に相当空き家が発生しているが、こうした空き家状態が続くと安全安心な環境は維持できず、居住の継続すらままならない状況になる可能性もある。
三大規模開発の不幸土地利用計画がまちを滅ぼす首都圏二○y三0キロメートルの多摩ニュータウンは現段階で大雑把に見ると、家賃さえ市場に対応させていれば空き家の発生で恐れることは無いと見える。しかし多摩ニュタウンの土地利用は住区を単位とした大規模なブロックに区分されているので、そのブロック毎に土地利用が制限され市街地の栄枯盛衰が決まってしまうことがある。

つまり大規模な賃貸住宅エリアや分譲マンションエリア、そして戸建て住宅などの土地利用の違いがブロック単位で構成されていることによって、市街地の活用範囲が限定され、時代の要請に街が追随できないと言う理由で時代に取り残される市街地となってしまうことがあ多摩ニュータウン初期に供給された一五00戸もの一団の都営住宅公営住宅の塊の賃貸住宅のエリア、三八00戸もの都市機構そして六四0戸と八八0戸の分旧公団昭和四七年から五一年までに建設された住宅が集中している諏訪永山地讓団地の塊など、区の将来が気がかりだ。
まさに新住宅市街地開発法によって整備された計画市街地の姿である。それだけに市場原理から取り残された利用されない商業施設や廃校になった校舎など、当初の目的をすでに終えた施設が余っている。基本的に修復型の再生計画でなければならないと考えてこうした団地や施設の再生は、いる。

すでに三五年もの間、住み続けている人々を含めて、永住できる安心があることが全てを建て替えることが、経済的に有利だとする意見もあるようだがまちの姿である。経済活動を優先する為に個人の生活が犠牲になることがあるとすれば、それは多数決の暴白か黒か白も黒も力である。

別の論点

地価公示価格

注意点2
土地利用計画はではなく共存してこそ理想的な共生

が生まれる。まちづくりは排除の論理ではなく、共生の論理で遂行すべきものでなければならない。現在、六四〇戸の諏訪二丁目住宅で建替計画が進んでいる。住戸数が倍増する計画がされていて、地域に与えるインパクトは大きい。こうした事業がこれまでの不備だった土地地域にとってふさわしい事業になるためには多くの地域の意見を採り入れ利用を改め、ダイナミックに修復していく思想が必要になる。

とりわけ都市機構の賃貸住宅に隣接して一体的に開発された地区での建替であり、隣接敷地のみならず周辺の街路整備や土地利用を含めた将来的な計画を策定しながら建替計画が進むことが望まれるやりすぎた街区構成スーパーブロックで計画された多摩ニュータウンには不便なことが多々発生している。
とりわけ初期のスーパーブロックは区画整理区域が組み込まれていないために、土地の自由な利用が制限されていて、コンビニエンスストア1つ建てられない土地利用になっている。特にコンビニエンスストアは自動車利用を念頭に配置するため、沿道沿いの土地を確初期のスーパーブロックには土地利用計画が厳密に定められており保することが多いが、スーパーブロック内にあった一部のスーパ商店などを誘致できる土地は無い。
結局、マーケットが二四時間オープンの看板を上げた。幹線道路と居住地の高低差が大きいので、また、歩行者専用道路からバスの走る車道に降りるのに階段や長いスロープを利用するしかなく、バスに乗るのも不便だし車椅子だと電動車椅子でなければとても対応できない急勾配のスロープばかりがそこにはもう大変。

ある。当時は基準が緩やかだったのか、スロープでさえあれば自転車や乳母車などの移動には支障がないと思ったのか、若い子育て世代が集まった時代には、老々介護など想像だに出来なかったのだろう。子育て都市が多摩ニュータウンのイメージだったのだから致し今後はこの街で高齢者も生活していかなければならないことを念頭にす方ないとはいえ、ると改善は待ったなしだ。
時は今、高齢化が問題になり、バリアフリーにノーマライゼーションの言葉が世間の常識となり、今ではユニバーサル都市という概念を国は多摩ニュータウンに持ち込もうとしている。『ユニバーサルデザインの複合都市に1老朽化ニュータウンを再生へ国土交通のタイトルが二00五年のニュータウン再生の新テーマである。
ユニバーサルデザイ省』「障害者·高齢者·健常者の区別なしに、すべての人が使いやンそのものは辞書によるとすいように製品·建物·環境などをデザインすること。
一九七四年、アメリカのメースにとなっており、住みづらい状況を改善しようと言う試みは美しいよって提唱された概念」が国の計画にどこまで期待して良いのか結果を待ちたいものであるもし、多摩ニュータウンが時代を通じて使い続けられるユニバーサルデザインの街になるとすれば、今後も引き続き機能や性能の改善を通してリ·モデリングされるに違いない。

遺産分割の方法による節税対策(相続開始後の対策)これは国の施策展開を待ちたいが、やはり住民の自主性に期待したい。多摩ニュータウン大きすぎる土地利用を繰り返してきたことで、それぞれに大地主を育んできた。は幸い都や公団公社の賃貸住宅は大地主の貸家である。また、分譲マンションの管理組合は大規模団地を管理運営する大地主である。
管理組合には修繕積立金という金融資産があり、大

規模な土地の活用について判断できる管理組合という組織を持った団地が集積しているのが多摩ニュータウンの姿である。また、そこに居住する人材は首都圏の企業に勤めているエリートであり、退職した富裕層でもあるのだから、地域に貢献するつもりになれば大いなるパワーを発揮するに違いな建物や都市基盤はしっかりしている。そして人材は豊富だとすれば、い。
資力はある。これに優れるものはないと言い切れるのではないか。多摩ニュータウンの底力の試されると大規模すぎる土地利用はこうした副産物を残した。ころである。

人·物·金の三拍子揃った多摩ニュータウンを活かすのも殺すのも居住者一人一人の意識である大規模マンション開発を占う多摩ニュータウンでは民間のマンション建設が相変わらず続いているグラフは私が確認している限りの新住区域での民間マンションの整備状況だが、区画整理区域も合わせるとさらに多くの民間マンションが建設されている。
これらの民間マンションは殆ど完売が続いているので、用地を供給する東京都と都市機構の売却が続く限り、多摩ニュータウンのマンション供給は続くと思われ現在の多摩ニュータウンのマンション供給は、公社や機構が直接住宅供給できなくなったことから、その担い手は民間のディベロッパーに委民間ディベロッパーの事業としてリスクを少なくすることが土ねられている。

そこでは、売れる住宅が供給されることになり、その為に基本的に土地の地購入の条件となる。価格は販売予定価格から逆算された採算ラインが売買価格となる。いわばそれが市場の土また、マンション購入者は周辺のマンションと比較して、地価格ということになる。価格が安いことが購買の動機となることから、順次販売されるマンションが売れるマンション地価のコントロールは欠かせない。

創業30年感謝の会

美しい街並みは地域の財産

つまり、地価は毎年下降することがであるためには、未処分の用地を整理するためには必要で、土地の路線価も毎年五パーセントは確実に減少し続けてきた。

このようにして、一物件100戸を超えるマンション供給が続々と登場している現状の中で、一団地六八○戸もの定期借地権付き民間分譲マンションや多摩市最大のマンション五三〇戸、多摩ニュータウン最大では八四五戸のマンションも完売してしまった。多摩センター駅周辺ではさらに新たな分譲マンションの供給も進み、今後もマンション供給の勢いは止まらないと思われるほど、マンション建設が頻繁にある。

民間のマンション供給で効率を考えると大規模マンションにならざるを得ないのだろうが、ある以上、これまでの公的な開発とは一八0度異なり、緑地も殆ど無い、容積率を目一杯使った土地利用が展開されている。いつかは老朽化して寿命が来る建物であるが、多摩ニュータウン初期の大規模団地ならば、建替を検討する余地もあるが、現在建設されている民間のマンション群の建替は現実的ではないだろう。
余剰容積をベースにした建替計画は成り立たないし、高層マンションに住み着いた世帯を移動させることも至難の業である。定期借地権マンションであれば期限が来れば必然的に退居して解体することになるが、一般のマンションではそうはいかない。
とりわけ超高層などのマンションを建て替えようとした場合には、実現は途方もなく困難だと思ってしまう。

結局、現在、供給されているマンションは100年や二00年という超長期の利用を前提に維持管理するという選択が取られるはず。すでに容積を目一杯使った建物であり、等例え今後建築基準法や都市計画法が大改正され価交換などの建替手法にはならないのだ。て容積率が倍になったとしても多摩ニュータウンが世界的に注目され、多摩のマンハッタンにもならない限り容積率を活かした建替は困難なのだ。
もちろん多摩ニュータウンが将来ともホットスポットであることを前提としなければ既存住宅の維持にも困難が生じることになり、マンションの評価が問われる時代が早晩、到来するだろう。良いマンションは高く売れ、悪いマンションは見捨てられるという構図は市場に住宅が潤沢に供給されることによって発生する価値観である。

信頼できる現在、大量に供給されたマンションや団地の中で、このマンションは衰退する。このマンションは生き残るだろうと言う予測は容易に付く。それが大規模に供給された分譲マンションの顛末であるように思う。もちろん、公的な団地も同様な憂き目に遭うことを避けることはできないその為にも居住者自らが地域をホットスポットにし、建物のレベルをアップさせるような工夫を重ねることが大切になる。
計画規模と実態人口のずれ「計画規模-一九八〇ヘクタール当たり、多摩ニュータウンの開発は計画人口約三四万人現在人口約110万人」が都市機構の公式ホームページからの情報だったが、同時期の八王「総面積約二八九〇ヘクタール当たり、子市のホームページには居住人口約二八万人」と謳われていた。
また、東京都都市整備局のホームページには「計画面積二九八四ヘクタール、計画居住人口三0万人、現在一八万人」、そして東京都南多摩保健所が出している多摩ニュータウンの人口動態「総面積-一九八〇ヘクタール、によると建設計画での居住人ロ約三0万人、平成一五年時点居住人口110万0四0五人」となっており、それぞれの機関により公表数字が微妙に異なっているというのが多摩ニュータウンの特徴でもある

「ニュータウン当初の計画を確認するために昭和四八年発行の日経新書精一著」を参考にすると『計画人口は、当初の三0万人から四一万人に変更して少しでも多くの住宅が供給されるようはかられた。

計画戸数は10万九六00戸。ただし,自然保護の観点からふたたび人口をやや減少させようとする動きが見られる。事業期間は昭和四一年から五11年と予定されている。』とされており、計画人口にも浮き沈みがあったことを物語っている。計画期間も昭和五二年を目途としていたが、結局は未だに未造成の一九住区を残す状況で、当初の完了予定から三〇年も経過したことになる。
こうした人口計画のもとに整備されてきた多摩ニュータウンではあるが、計画人口に対して実態人口の把握が難しく、とりわけ四市に跨っていることと多摩ニュータウン区域が町丁目に合っていない区域設定であることなど、人口把握が難しい条件がさらに加わり正確な調査ができない状況がある。
こうした条件の中でも東京都南多摩保健所の人口動態調査は平成11年以降、住民基本台帳ベースでの多摩ニュータウンの人口調査を継続していることもありデータとして信頼できるものだと考えている。筆者も平成11年の国勢調査データに基づいて多摩ニュータウン区域の人口を集計して調査区が区域外と区域内に分かれるところは案分して、みた。
調査区毎に拾い出してみたその結果は一九万六100人と言う数字で南多摩保健所が平成一三年一月一日現在の住民基本台帳調べの一九万六五八八人とほぼ同様な数字なので概ね正しい数字だと考えている。
ただ、多摩ニュータウンは学生も多いので、住民票をベースとした住民基本台帳と実態ベースの国勢調査では実態の方が多く出るという特徴もあるのだが一概ねの数字はあっているという意味で正しいと考えられる多摩ニュータウンの人口把握は難しいが、計画人口はさらに曖昧なものになる。
また「計画人口と目標とする居住人口は違う」という説明や計画人口は修正したという経緯もぁり、その時の状況で動くのが計画である。多摩ニュータウンの場合も当初の計画人口三四万人は一世帯の人員が四人として積み上げられたもので、すでに世帯分離が進み出生率も史上最低を示す時代にはこの計画人口も当てにならないことになるでは本当の計画人口はどう考えれば良いのか。
計画人口は目標人口でもあり、施策的な誘導なども加えて決定するものだが、ここでは人口の実態をベースにして、現実に土地の残っている面積から戸数を推計して積み上げてみることにしよう。
法定後見人